Lze nebytový prostor využívat k bydlení?

Využití nebytových prostor pro bydlení se stává oblíbenou alternativou. Jaké jsou však právní a technické nároky? Je legální v nebytovém prostoru bydlet, a pokud ano, za jakých podmínek? V článku se podíváme na rozdíly oproti bytovým prostorům, rizika, povinnosti a možnosti financování včetně hypoték.

Co je nebytový prostor?

Nebytový prostor je prostor, který je určený k jiným účelům než k bydlení. Za nebytové prostory se tedy považují například:

• kanceláře,
• obchodní prostory,
• sklady,
• dílny,
• garáže,
• provozovny služeb.

Rozhodující je v tomto směru hlavně kolaudace, při které stavební úřad určí, k jakému účelu má být daný prostor využívaný. Nebytový prostor se tedy odlišuje od bytového právě tím, že není zkolaudován pro účely bydlení. Přesto je ale možné v některých případech nebytový prostor využívat i k jiným účelům, včetně bydlení. To ale vede k otázce, jestli je takové užívání legální a jaké má důsledky. 

Jak se nebytový prostor liší od bytového?

Nebytový a bytový prostor se liší především svým účelem. Zatímco bytový prostor je zkolaudovaný a určený pro bydlení, ten nebytový slouží ke komerčním nebo průmyslovým účelům. 

V bytovém prostoru jsou přísně stanovené minimální požadavky na větrání, osvětlení, hygienické zázemí a další podmínky, které zajišťují pohodlné a bezpečné bydlení. U nebytových prostorů však tyto standardy často nejsou splněny, což může znamenat řadu problémů pro ty, kteří by si chtěli takový prostor pronajmout nebo využívat k bydlení.

Pro zajímavost – nebytové prostory mohou zahrnovat široké spektrum různých nemovitostí. Patří sem například staré průmyslové objekty, které byly dříve využívány jako továrny nebo sklady, ale také moderní kancelářské prostory, které zůstaly nevyužité a jejich majitelé se je snaží přeměnit na bydlení. 

Jejich přeměna však není vždy jednoduchá, protože kromě technických požadavků je nutné splnit i legislativní podmínky, včetně změny užívání nebytového prostoru na bytový.

Lze v nebytovém prostoru bydlet nebo ho pronajímat k bydlení?

Nebytový prostor může být nejen pronajímán, ale také zakoupen pro bydlení. Mnoho lidí dnes hledá alternativní a cenově dostupné možnosti bydlení, a to často vede k úvahám o koupi nebytového prostoru, například kanceláře, skladu či bývalé dílny, s plánem přetvořit ho na obytný prostor. Jaké jsou tedy právní a praktické otázky spojené jak s pronájmem, tak s vlastnickým bydlením v nebytovém prostoru?

Pronájem nebytového prostoru k bydlení

Z hlediska občanského zákoníku není zakázané pronajmout nebytový prostor za účelem bydlení, pokud se na tom obě strany – pronajímatel i nájemce – dohodnou. Pronájem nebytového prostoru k bydlení může být tedy legální, pokud je správně ošetřen nájemní smlouvou. 

Podle nového občanského zákoníku se navíc nájemní smlouva pro bydlení může vztahovat i na nebytové prostory, a to za stejných podmínek, jako by šlo o byt. V tomto případě však pronajímatel nese odpovědnost za zajištění toho, že prostor splňuje základní podmínky pro bydlení.

Na druhou stranu stavební zákon stanovuje, že prostory musí být využívané v souladu s jejich kolaudačním rozhodnutím. To znamená, že pokud je nebytový prostor zkolaudovaný například jako kancelář, jeho užívání k bydlení může být v rozporu se zákonem. A když stavební úřad zjistí, že prostor je užíván k jinému účelu, hrozí pronajímateli i nájemci pokuta. Sankce mohou dosahovat až 500 000 korun. 

Bydlení ve vlastním nebytovém prostoru

Pokud si někdo zakoupí nebytový prostor s plánem v něm bydlet, je situace o něco složitější. Ačkoliv si vlastník může prostor upravit podle svých potřeb, je nutné brát v úvahu stavební zákon. Vlastníci, kteří tedy chtějí nebytový prostor využívat k bydlení, musí nejprve požádat o změnu užívání prostoru, tedy o jeho rekolaudaci na bytový prostor.

Rekolaudace ovšem nemusí být vždy jednoduchá a nemusí dojít ani k jejímu schválení. Stavební úřad posoudí, jestli prostor splňuje všechny požadavky na bydlení, jako je dostatečné osvětlení, větrání, minimální výška stropů a další technické normy. 

Pokud tyto podmínky nejsou splněné, rekolaudace nebude povolená, a prostor tak zůstane veden jako nebytový, což prakticky znemožní jeho legální užívání k bydlení.

Výhody a nevýhody bydlení v nebytovém prostoru

Bydlení v nebytovém prostoru může být v určitých situacích výhodné, ale nese s sebou také řadu rizik a nevýhod. Pojďme se podívat na některé z nich.

Výhody nebytových prostorů

• Nižší nájem nebo kupní cena: Jednou z hlavních výhod nebytových prostorů je, že bývají levnější než byty. To platí jak pro jejich koupi, tak pro pronájem. Cena je často nižší právě kvůli tomu, že prostor není určen k bydlení, což může být pro některé nájemce atraktivní, stejně tak pro potenciální kupce hledající alternativní bydlení.
• Velikost a flexibilita prostoru: Nebytové prostory bývají často větší a nabízejí více možností pro kreativní úpravy. Například staré továrny, dílny nebo garáže mohou nabídnout unikátní možnosti pro přestavbu na loftové byty nebo studia.
• Možnost kombinace bydlení a podnikání: V některých případech může být výhodné využívat část nebytového prostoru pro podnikání, zatímco druhá část slouží k bydlení. To může být atraktivní zejména pro freelancery a drobné podnikatele, kteří si chtějí vytvořit pracovní prostor doma.

Nevýhody nebytových prostorů

• Riziko sankcí: Jak už bylo zmíněno, užívání nebytového prostoru k bydlení bez řádné rekolaudace může být v rozporu se stavebním zákonem, což může vést k pokutám. Pokuta za bydlení v nebytovém prostoru může postihnout jak nájemce, tak pronajímatele nebo vlastníka.
• Nevyhovující podmínky pro bydlení: Nebytové prostory často nesplňují základní podmínky pro zdravé a pohodlné bydlení. Také je třeba počítat s vyššími náklady na údržbu a případné úpravy.
• Nemožnost přihlásit trvalé bydliště: Zákon neumožňuje přihlásit trvalé bydliště v nebytovém prostoru, což může být problém pro lidi, kteří potřebují mít oficiální adresu pro různé administrativní účely. To může být komplikace například při komunikaci s úřady nebo při získávání některých služeb.
• Obtíže se získáním hypotéky: Jednou z nevýhod při koupi nebytového prostoru je složitější získání hypotéky. Banky obvykle poskytují hypotéky na byty a domy, protože splňují standardní podmínky. Nebytové prostory jsou rizikovější, a proto jsou často financovány podnikatelskými úvěry s vyššími úroky. Je proto důležité pečlivě zvážit financování a porovnat nabídky hypoték online, abyste našli nejvýhodnější řešení.

Jak změnit nebytový prostor na bytový?

Pokud chcete využívat nebytový prostor k bydlení legálně, je nezbytné projít procesem změny užívání, tedy rekolaudace nebytového prostoru na bytový. Tento proces není jednoduchý a může být časově i finančně náročný, je to ale jediný způsob, jak zajistit, že prostor bude oficiálně uznaný jako obytný a nebude hrozit sankce za jeho nelegální využívání.

Kroky pro rekolaudaci:

1. Žádost o změnu užívání prostoru – Prvním krokem je podání žádosti o změnu účelu užívání prostoru na příslušném stavebním úřadu. V této žádosti musíte uvést důvody, proč chcete nebytový prostor přeměnit na obytný, a doložit dokumentaci, která prokazuje, že prostor splňuje minimální stavební požadavky pro bytové jednotky.
2. Technické úpravy – Aby mohl být nebytový prostor zkolaudován jako byt, musí splňovat řadu technických kritérií. To zahrnuje například dostatečné osvětlení, větrání, minimální výšku stropů, odpovídající tepelné izolace a další parametry. Mezi časté úpravy patří například výměna oken, rekonstrukce elektrických rozvodů, instalace nových topných systémů nebo zateplení stěn.
3. Schválení stavebním úřadem – Po provedení všech nutných úprav musí stavební úřad zkontrolovat, zda prostor splňuje veškeré podmínky pro rekolaudaci na bytovou jednotku. Tento proces může trvat několik týdnů nebo i měsíců, v závislosti na složitosti projektu a vytíženosti stavebního úřadu. 
4. Právní změny a registrace – Jakmile je rekolaudace schválena, je potřeba zapsat změnu v katastru nemovitostí, kde bude prostor nově veden jako bytová jednotka. Tento krok je důležitý z právního hlediska, protože oficiálně potvrzuje, že prostor byl přeměněn na byt, a odstraňuje jakékoliv pochybnosti o jeho užívání.

Výhody rekolaudace nebytového prostoru

Rekolaudace nebytového prostoru na bytový přináší několik klíčových výhod:

• Legálnost využití: Po úspěšné rekolaudaci můžete prostor legálně využívat k bydlení bez obav z pokut či jiných sankcí.
• Zvýšení hodnoty nemovitosti: Přeměna nebytového prostoru na obytný obvykle zvyšuje hodnotu nemovitosti, což může být výhodné, pokud plánujete prostor v budoucnu prodat nebo pronajmout.
• Možnost přihlásit trvalé bydliště: Po rekolaudaci bude možné se v nově zkolaudovaném bytě přihlásit k trvalému pobytu, což usnadní například získávání občanských služeb nebo komunikaci s úřady.

Nevýhody rekolaudace nebytového prostoru

Rekolaudace má i své nevýhody, které je třeba zvážit před tím, než se rozhodnete do tohoto procesu investovat:

• Vysoké náklady na úpravy: Úpravy nebytového prostoru, aby splňoval všechny technické požadavky pro bydlení, mohou být velmi nákladné. Kromě stavebních prací je potřeba počítat i s náklady na projektovou dokumentaci a správní poplatky spojené s kolaudací.
• Časová náročnost: Proces rekolaudace a všech s ním spojených úprav může trvat několik měsíců, během kterých nebude prostor možné legálně užívat k bydlení.
• Nejistota schválení: Stavební úřad nemusí vždy rekolaudaci povolit, zejména pokud prostor nesplňuje některé základní technické normy, jako je například dostatečná světlá výška stropu nebo hygienické zázemí.

Přemýšlíte o vlastním bydlení? Porovnejte si nabídky hypoték

Získání hypotéky na nebytový prostor může být složitější než u klasických bytů, proto je důležité mít přehled o všech dostupných možnostech. Při plánování koupě nebytového prostoru za účelem bydlení je tedy klíčové zvolit správné financování. 

Naše online hypoteční kalkulačka vám pomůže snadno porovnat aktuální nabídky hypoték na trhu. Díky ní zjistíte, která nabídka vám nejlépe vyhovuje – ať už hledáte nejnižší úrokovou sazbu nebo flexibilní podmínky splácení. Vyberte si tu nejvýhodnější hypotéku a zajistěte si finanční prostředky pro realizaci svých plánů.