Nájemní smlouva: náležitosti pro ukončení, prodloužení i její vzor

Bydlíte v nájmu, nebo naopak hodláte svůj byt někomu pronajímat? V každém případě je pro vás zárukou klidného spaní dobře sepsaná nájemní smlouva. Pokud smlouvu podceníte, mohou vás čekat spory, které skončí až u soudu. Podívejme se, co má nájemní smlouva obsahovat, co naopak ne, jak ji prodloužit či ukončit. Vzor nájemní smlouvy vám pomůže na nic nezapomenout. A když si při jejím sepisování nebudete něčím jistí, neváhejte využít radu odborníka.

Co je nájemní smlouva a co by měla obsahovat

Nájemní smlouva je písemný dokument, kterým pronajímatel (majitel nemovitosti) přenechává nájemci (osobě, která si věc pronajímá) k užívání svoje prostory (byt, dům, garáž) za účelem bydlení, podnikání nebo uskladnění věcí. 

Pronajímatel v ní zároveň stanoví podmínky pronájmu a výši nájmu. Pokud s nimi nájemce souhlasí, smlouvu podepíše. Pronajímatel i nájemce budou mít každý svůj vlastní výtisk podepsané smlouvy.

Co má nájemní smlouva obsahovat

Obsah nájemní smlouvy je dán občanským zákoníkem, takže je třeba se držet předepsaných náležitostí a nevymýšlet si nic navíc. Vše, co by bylo nad rámec zákona, je totiž stejně neplatné.

V nájemní smlouvě musí být:

• Údaje o pronajímateli a nájemci – celé jméno, rodné číslo nebo datum narození, trvalý pobyt, číslo občanského průkazu.
• Přesné označení nájemní nemovitosti a její popis – adresa, číslo bytu, podlaží, údaje z katastru (číslo parcely, číslo listu vlastnictví), velikost a dispozice, příslušenství, vybavení a jeho stav.
• Výše nájemného a způsob platby – jaká bude výše plateb, do kdy je třeba platbu provést a jakým způsobem, co vše bude platba obsahovat (zda je smluvená včetně záloh na služby, případně rozpis plateb za služby), podmínky pro případné navýšení nájemného a informace o kauci, pokud je požadována.
• Doba trvání nájmu – nemovitost může být pronajatá na dobu určitou nebo neurčitou. Pokud by tento údaj chyběl, tak se smlouva automaticky počítá za uzavřenou na dobu neurčitou. 
• Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce – z velké části jsou opět dané občanským zákoníkem. 
• Ukončení nájemní smlouvy, výpověď z nájemní smlouvy – informace, kdy a jakým způsobem smlouva zanikne, a podmínky výpovědi, včetně výpovědní doby.
• Podpisy obou stran a datum.

Součástí nájemní smlouvy také bývá předávací protokol, ve kterém by měl být co nejpodrobněji zaznamenán stav nemovitosti a vybavení (bude chránit jak pronajímatele, tak nájemce, pokud by vznikla nejasnost, kdo a kdy způsobil nějakou škodu). Může se to jevit jako zbytečné puntičkaření, ale v případě sporu budete rádi, pokud budete mít možnost dokázat, v jakém přesně stavu nemovitost při zahájení nájmu byla.

Nezapomeňte do předávacího protokolu uvést:

• seznam veškerého vybavení, 
• stav měřidel vody, elektřiny a plynu,
• zda fungují všechny spotřebiče,
• veškeré drobné vady (díry ve zdi, otlučené dveře, škrábance na podlaze, nefunkční klika apod.),
• zda jsou v pořádku zásuvky a světla,
• zda funguje topení, teče voda a nekapou kohoutky,
• jestli fungují všechny zámky,
• počet klíčů.

K nájemní smlouvě na dobu neurčitou je možné sjednat i tzv. inflační doložku, která umožňuje zvyšovat nájem tak, aby pokryl rostoucí inflaci.

Jako nájemce se můžete zároveň domluvit, jestli budou energie psané na pronajímatele a vy budete jen platit zálohy, nebo jestli si můžete energie přepsat na sebe. Ne vždy se to pronajímatelům zamlouvá, ale pro nájemce to může být výhodné, když si chce zajistit levnější energie.

Co v nájemní smlouvě být nesmí

Pronajímatel nemůže příliš popustit uzdu fantazii a nemůže do smlouvy uvést povinnosti či omezení nájemce, které mu nepovoluje občanský zákoník.

Co vše pronajímatel nemůže?

• Zakázat domácí zvířata – ačkoliv se často objevuje zákaz domácích mazlíčků, tak na takový požadavek není ze zákona nárok. Nájemce musí pouze zvíře dopředu ohlásit a musí zajistit, že zvíře nebude působit problémy ostatním obyvatelům. Pronajímatel si ovšem může vybrat zájemce bez zvířete nebo kvůli zvířeti zvýšit nájem z důvodu většího opotřebení nemovitosti. 
• Zakázat kouření – platí opět to stejné. Kouření nemůže pronajímatel nijak omezovat, ale může si vybrat nekuřáka nebo zvýšit nájem z důvodu větší hrozby požáru.
• Zakázat trvalý pobyt – nájemce si může do pronajímané nemovitosti nahlásit trvalý pobyt a nepotřebuje k tomu souhlas pronajímatele. Jinak to ale je, když by chtěl nájemce mít v nemovitosti nahlášené sídlo firmy, tady už souhlas pronajímatele nutný je.
• Zakázat návštěvy – nájemce si může vodit domů kohokoliv. Může zde také ubytovat člena své rodiny, pouze musí pronajímateli oznámit zvýšený počet osob v domácnosti. Pokud by ale sám v pronajímaném bytě či domě nebydlel, nesmí ho bez souhlasu majitele pronajímat někomu dalšímu.
• Přikázat nájemci větší opravy – nájemce provádí jenom běžnou údržbu a drobné opravy, to může být třeba vymalování nebo údržba odpadů. Větší opravy musí provádět pronajímatel a nájemce mu to zároveň musí umožnit.
• Chodit do pronajaté nemovitosti podle libosti – nájemce sice musí umožnit pronajímateli vstup, ale jen za účelem oprav nebo nezbytné kontroly (například na konci nájmu) a musí být o tom předem písemně informován. 

Při sepisování smlouvy vám pomůže bezplatný vzor nájemní smlouvy, díky kterému budete mít jistotu, že na nic důležitého nezapomenete.

Nájemní smlouva vzor

Ukončení nájemní smlouvy

Nic netrvá věčně a i nájem jednou skončí. Jak ale může být nájemní smlouva ukončená a za jakých podmínek?

Nájem může být skončený:

• když uplyne sjednaná doba pronájmu,
• dohodou nájemce a pronajímatele,
• výpovědí z nájmu.

Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou

Jedná se o bezproblémový krok. Ve smlouvě je uvedeno datum, do kdy nájem trvá, a po něm musí nájemník byt (dům) opustit, pokud nedojde k prodloužení smlouvy. Smlouva na dobu určitou je u pronajímatelů oblíbená, protože jim umožňuje si nájemníka „vyzkoušet“ a kdyby se ukázal jako problémový, bude snadné nájem ukončit. Také je pro ně jednodušší zvýšit na další období nájem.

Pronajímatel nesmí zapomenout nájemci písemně oznámit, že nemá zájem na prodloužení smlouvy. Když by totiž nájemce v pronajatém bytě bydlel i nadále a do tří měsíců by ho pronajímatel nekontaktoval s požadavkem vystěhování, považuje se smlouva automaticky za prodlouženou na stejnou dobu (maximálně ale na dva roky) a za stejných podmínek

Prodloužení nájemní smlouvy

Pokud má pronajímatel zájem na tom, aby nájem trval i po uplynutí sjednané doby, může nájemci nabídnout tzv. dodatek nájemní smlouvy. 

V dodatku může pronajímatel uvést různé změny podmínek, například změnu doby trvání nájmu, zvýšení nájemného nebo zvýšení záloh na služby.

 Dodatek musí být zpracován písemně a musí obsahovat všechny náležitosti jako:

• identifikace pronajímatele a nájemce,
• identifikace smlouvy, ke které se vztahuje,
• body, ve kterých se původní smlouva mění, a popis změn,
• datum, od kdy změny platí,
• podpisy obou stran a datum podepsání dodatku.

Pokud by nájemce s novými podmínkami nesouhlasil, k prodloužení smlouvy nedojde.

Ukončení nájmu na dobu neurčitou

V tomto případě už se mohou objevit různé háčky. Nejjednodušší je ukončení nájmu dohodou, kdy se obě strany dohodnou na podmínkách a datu ukončení nájmu. Není pak potřeba žádná výpovědní lhůta. 

Často ale chce pronajímatel nebo nájemce nájem ukončit, aniž by byla dohoda možná. Pak se přistupuje k výpovědi z nájmu, při které je potřeba dodržet zákonem daný postup.

Výpověď nájemní smlouvy

Vypovědět nájemní smlouvu může nájemce i pronajímatel, a to samozřejmě i u smlouvy na dobu určitou, pokud například nájemce hrubě porušuje své povinnosti nebo z jiného závažného důvodu a pronajímatel ho chce vystěhovat dřív, než uplyne sjednaná doba. Častěji se ale s výpovědí setkáme u nájmu na dobu neurčitou.

Nájemce má situaci jednodušší, může nájem vypovědět kdykoliv bez udání důvodu, jen musí počítat s tříměsíční výpovědní lhůtou.

Pronajímatel může dát výpověď z nájmu jen z důvodů, které mu umožňuje občanský zákoník:

• nájemce hrubě porušil své povinnosti (neplatí nájemné, ruší noční klid, obtěžuje ostatní obyvatele apod.),
• nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo majetku v domě,
• pronajímatel potřebuje nemovitost (např. k vlastnímu užívání),
• byt (dům) má být vyklizený z rozhodnutí stavebního úřadu,
• pronajímatel potřebuje byt pro sebe po rozvodu nebo pro svého rodinného příslušníka.

I pro pronajímatele platí tříměsíční výpovědní lhůta.

Zvýšení nájemného

jakým způsobem může pronajímatel zvýšit nájemné? U nájemní smlouvy na dobu určitou snadno – stačí na další období sepsat dodatek k smlouvě.

V případě smlouvy na dobu neurčitou je nejjednodušší počítat se zvyšováním předem a rovnou ve smlouvě uvést inflační doložku, s níž můžete nájem zvýšit jednou ročně. Pokud ji nemáte, může se nájem zvýšit dodatkem ke smlouvě, se kterým musí souhlasit obě strany.

Zvýšení nájemného má přesně daná pravidla, nezáleží tedy jen na představách pronajímatele. Nájem se může zvýšit jen na míru, která je v dané lokalitě obvyklá. Navíc se smí zvýšit jen o 20 % nájemného za poslední 3 roky.

Nájemce má 2měsíční lhůtu na to, aby na zvýšení nájmu zareagoval. Pokud by nesouhlasil, pak může pronajímatel zvýšené nájemné začít po třech měsících vymáhat soudně.

Pojištění bytu v nájmu

Má pojištění bytu v nájmu vůbec smysl? Rozhodně má a často je pronajímatelem přímo vyžadováno ve smlouvě.

Pojištění domácnosti a pojištění odpovědnosti za škodu dokáže vyřešit celou řadu potíží, ke kterým může během nájmu dojít. Nájemci chrání jeho majetek, který si do pronajatého bytu přinesl, a zároveň pomůže v případě, že někomu v domě způsobí škodu.

Pronajímateli ochrání jeho vybavení domácnosti, které nechal nájemci k užívání. Pronajímatel by měl mít i pojištěnou nemovitost.

Přečtěte si také, jaký je rozdíl mezi pojištěním domácnosti a pojištěním nemovitosti.