Kolaudace domu a bytu

Můžete bydlet v nezkolaudovaném bytě? Proč je kolaudace důležitá, kdy je nutná a jak kolaudace probíhá? Na to vše vám dnes odpovíme. A podíváme se i na to, jak je to s pojištěním majetku před kolaudací nebo po ní.

Co je kolaudace?

Takzvaná kolaudace je formálním rozhodnutím stavebního úřadu, který jím schválí užívání stavby k účelům, pro něž byla vybudována. A nemusí jít zdaleka jen o bydlení.

Kolaudaci se nemůžete svévolně vyhýbat, a pokud bydlíte v nezkolaudovaném domě nebo bytě, můžete se tím dostat do vleklých problémů se stavebním úřadem. Kolaudace je totiž za zákona povinná pro většinu staveb, ať už jde o:

• kolaudaci bytu,
• kolaudaci rodinného domu,
• kolaudaci garáže,
• kolaudaci přístavby,
• kolaudaci průmyslové haly atd.

Nový stavební zákon a kolaudace

Možná jste procesem kolaudace s nějakou svou nemovitostí už v minulosti procházeli. A když jste nedávno navštívili stavební úřad, překvapilo vás, že podmínky pro kolaudace se změnily.

Důvodem je, že v roce 2023 vešel v platnost nový stavební zákon. Ten začal platit od 1. července 2023 a změnil toho řadu, včetně podmínek kolaudace staveb.

Od tohoto data platí, že kolaudace je vždy nutná u:

• staveb veřejné infrastruktury (například školy, nemocnice, silnice, letiště, rozvody vody atd.),
• staveb, jejichž vlastnosti nemohou uživatelé ovlivnit (například průmyslové stavby, domy prodávané developery po dokončení stavby),
• staveb se zkušebním provozem (ten bývá nařízený přímo stavebním úřadem),
• kulturních památek.

Dále platí, že kolaudace se týká všech staveb určených pro bydlení, případně pro rodinnou rekreaci, které mají maximálně 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží. Stejně tak kolaudaci podléhají i garáže nebo podzemní stavby do 300 metrů čtverečních.

Stavby bez nutnosti kolaudace

Jsou tady ale i stavby, které podle nového stavebního zákona kolaudaci nepotřebují. Můžete je tedy postavit a rovnou začít používat. Stavební úřad nebude ověřovat dodržení účelu stavby ani vám stavbu nebude dodatečně schvalovat.

Týká se to například:

• skleníků,
• staveb do 60 m2 určených pro hospodářská zvířata,
• dobíjecích stanic (typicky pro elektromobily).

Kdy je nutná kolaudace?

Ke kolaudaci musí podle zákona dojít ještě před započetím užívání stavby. Pokud si tedy například postavíte rodinný dům, přistavíte k němu novou část nebo postavíte chatu, nesmíte v této stavbě začít bydlet, dokud neproběhne její řádná kolaudace.

Pokud ve stavbě bydlíte ještě před kolaudací (nebo ji užíváte jiným způsobem), děláte to na černo a bez vědomí úřadu, za což vás úřad může posléze popotahovat.

O provedení kolaudace si přitom musíte na úřadě sami zažádat.

Co je potřeba ke kolaudaci domu?

Žádost o kolaudaci není jednoduchá. Musíte si přichystat takzvanou žádost o kolaudační souhlas. Nejde o jeden list nějakého tiskopisu, ale poměrně obsáhlou žádost, k níž musíte přiložit (nebo do ní doplnit):

• dokumentaci pro povolení stavby,
• údaje o poloze stavby,
• číslo geometrického plánu (najdete ho v katastru nemovitostí),
• závěry nutných zkoušek a měření,
• závěry ze zkušebního provozu (pokud k němu došlo),
• geodetické zaměření,
• průkaz o energetické náročnosti stavby.

To vše zašlete nebo zanesete na stavební úřad, a pokud nic nechybí, dozvíte se do 30 dnů datum kolaudace. Při kolaudaci do stavby dorazí inspektor ze stavebního úřadu a musí jí být přítomen i vlastník objektu. Spolu celou stavbu projdou a inspektor kontroluje, zda je správně provedena a nejsou v ní žádné závažné nebo život ohrožující chyby.

Pro samotnou kolaudaci domu nebo kolaudaci bytu si připravte složku s dokumenty, které bude chtít inspektor jistě vidět. Jde zejména o:

• stavební povolení,
• žádost o kolaudační souhlas,
• projektovou dokumentaci,
• geodetické zaměření,
• stavební deník,
• potvrzení k odběru plynu, elektřiny, topení,
• výsledky zkoušek a revizní zprávy,
• přihlášení k likvidaci odpadů.

Dále po vás může být požadováno, abyste doložili například podklady k požární bezpečnosti, a to nejen celého objektu, ale třeba i u střechy, oken nebo dveří.

Jak probíhá kolaudace domu?

Samotný proces kolaudace domu není nijak zdlouhavý. Inspektorovi předložíte všechny podklady a projdete s ním kolaudovanou stavbu. Inspektor vám může klást různé otázky a vy byste na ně měli znát odpovědi. Všechny se ale budou týkat pouze stavby a jejího užití.

Aby kolaudace domu nebo kolaudace stavby dopadla úspěšně, je nutné aby:

• nikde nechyběla okna ani dveře,
• byla dokončena střecha,
• nechyběl sytém odvodnění a hromosvod,
• komín měl platnou revizní zprávu,
• elektrorozvody měly platnou revizní zprávu,
• všechny sítě byly dokončené a funkční,
• nikde nechybělo zábradlí.

Výsledky kolaudace

Kolaudace proběhla? Na místě se obvykle nedozvíte, jestli byla úspěšná, i když inspektor vám to říci může. Potřebujete ale mít v ruce kolaudační souhlas, jinak kolaudace stavby není dokončena.

Pokud při kolaudaci rodinného domu nebo jiné stavby nebyly nalezeny žádné chyby vyžadující opravu, vydá vám stavební úřad do 15 dnů kolaudační souhlas se souhlasným stanoviskem.

Pokud ale jsou nějaké závažné chyby zjištěny, dostanete kolaudační souhlas se soupisem chyb, které je potřeba odstranit. A tím začíná druhá fáze, takzvané kolaudační řízení.

Co je kolaudační řízení?

Kolaudační řízení je stav, kdy vám stavební úřad po neúspěšné kolaudaci dopřeje určitý čas na nápravu chyb. A tento čas je přesně vymezený. Nicméně, kolaudační řízení může mít i několik kol, takže nemusíte vše řešit ihned.

Typické je, že na opravy máte určitý čas (nebo to záleží jen na vás), přičemž do 30 dnů od dokončení znovu dojde ke kolaudaci stavby. Probíhá podobně jako ta první, ale zaměřuje se především na opravy. Takových prohlídek může být i více, přičemž stavební úřad vám musí dát vždy 10 dní dopředu vědět, že přijde inspektor na kontrolu.

Po kontrole stavby dostanete do rukou do 15 dnů kolaudační rozhodnutí. V něm buď dostanete souhlas a kolaudace rodinného domu nebo třeba kolaudace bytu je tím ukončena, nebo je rozhodnutí zamítavé – tedy vás čeká další kolečko oprav, kontrola a další stanovisko úřadu.

Výsledkem tohoto maratonu by každopádně měla být úspěšná kolaudace stavby.

Jak probíhá kolaudace bytu?

V případě kolaudace bytu je postup podobný jako při kolaudaci domu. Bude vás čekat stejné kolečko po úřadech a musíte si pro kolaudační řízení připravit všechny podklady, které se vyžadují i při kolaudaci domu.

Pokud jste koupili byt v bytovém domě, který se teprve dostavuje a není zkolaudovaný, tak kolaudaci bytu vy sami řešit nemusíte – investor a stavař totiž musí zajistit jak kolaudaci bytového domu, tak i kolaudaci bytů a a kolaudaci nebytových prostor. Celý proces přitom probíhá zároveň.

Pokud byste po kolaudaci bytu odhalili nějaké závady, už není možné řešit je v rámci kolaudačního řízení, ale je tu možnost reklamačního řízení s investorem. U novostavby vždy platí, že:

• na stavební části se vztahuje záruka, a to po dobu 36 měsíců od zhotovení,
• na materiály, technologie a  zabudované součásti platí záruka po dobu určenou jejich výrobci (typicky nejméně 24 měsíců).

A co když jste jen rekonstruovali? Je nutná kolaudace bytu po rekonstrukci? Platí, že kolaudace je nutná, pokud jste potřebovali stavební povolení a zároveň šlo o:

• stavební úpravu,
• přestavbu,
• přístavbu,
• nadstavbu.

Kde zjistit datum kolaudace?

Pokud vás kolaudace stavby teprve čeká, oznámí vám stavební úřad datum kolaudace, a to do 30 dnů od schválení vaší žádosti o kolaudaci. Pokud by se vám datum nehodilo, můžete se s úředníky individuálně dohodnout na jiném termínu.

Pokud se jedná o dodatečnou kontrolu stavby v rámci kolaudačního řízení, dozvíte se datum kolaudace také s předstihem, a to 10 dní předem.

Možná už je to ale dlouho, co byl váš byt nebo dům zkolaudován. A vy z nějakého důvodu potřebujete zjistit, jaké bylo přesné datum kolaudace stavby. Kde ho najít?

Pokud máte ke své nemovitosti uschovány všechny důležité dokumenty, možná mezi nimi najdete i kolaudační rozhodnutí. To je finálním rozhodnutím stavebního úřadu, které potvrzuje, že stavba byla dokončena podle projektové dokumentace, nejsou na ní žádné chyby a je možné používat ji k daným účelům. Toto kolaudační rozhodnutí obsahuje řadu zásadních informací jako:

• identifikační údaje stavebníka,
• druh stavby,
• účel stavby,
• místo stavby,
• podmínky pro užívání stavby,
• datum kolaudace.

Pokud už tento dokument dávno nemáte, můžete se poptat na stavebním úřadu, kde by měli datum kolaudace poměrně snadno dohledat.

Kdy je nutná kolaudace po rekonstrukci?

Asi víte, že pokud stavíte dům nebo jinou stavbu, budete k ní potřebovat řadu úředních povolení, souhlasů a nakonec obvykle i kolaudaci. Ale co když kupujete starší rodinný dům, kupujete nový byt nebo rekonstruujete byt nebo dům? Jak je to potom s kolaudací?

Platí, že:

• Pokud kupujete byt v novostavbě, a to přímo od developera, kolaudaci bytu řešit nemusíte – tu musí zařídit právě developer.
• Pokud kupujete starší dům, kolaudaci na rodinný dům dělat nemusíte (pakliže už byla provedena).
• Pokud provádíte rozsáhlou rekonstrukci bytu, která zasahuje do nosných částí a k níž bylo nutné stavební povolení, bude poté nutná kolaudace bytu.
• Pokud kupujte byt v bytovém domě, který ještě nebyl zkolaudován (takovémuto bytu se říká shell and core byt), musíte si kolaudaci bytu zařídit sami.
• Pokud provádíte rozsáhlou rekonstrukci domu, přistavujete k němu část a musíte na to mít stavební povolení, opět pak musíte požádat o kolaudaci rodinného domu.
• Pokud stavíte garáž, je potřeba kolaudace garáže.
• Pokud budujete studnu, i v tomto případě je pak nutná kolaudace studny.

Rozdíl mezi kolaudací domu a bytu

Existuje nějaký rozdíl mezi kolaudací bytu a kolaudací domu? Asi tušíte, že ano, protože byt má jiné dispozice i jiná technická specifika než dům. Nemluvě o tom, že můžete mít dům rozdělený na byty. Takže i stavební úřad přistupuje ke kolaudaci bytu trochu jinak než ke kolaudaci domu.

Kolaudace bytu je obvykle jednodušší. Pokud jde o novostavbu, tedy nový byt v nově postaveném bytovém domě, řeší kolaudaci investor jakožto celek - kupci pak už kolaudaci nedělají. Leda že by se po čase rozhodli ke stavebním úpravám, které výrazně změní dispozice bytu nebo jinak zasáhnou do jeho stavebních součástí. K takové rekonstrukci obvykle potřebujete stavební povolení - a když dostavíte, je nutná kolaudace (případně rekolaudace) bytu.

Kolaudace domu probíhá také hned po jeho dostavění. Postup kolaudace domu jsme si podrobně popsali výše. Rozdíl oproti kolaudaci bytu tkví především v tom, že dům možná budete kolaudovat výrazně častěji. Přistavujete místnost? Budete muset zažádat o kolaudaci. Plánujete nadstavbu domu? Opět bude následně nutná kolaudace. Bouráte nosné stěny a celý dům přestavujte k obrazu svému? Opět se to neobejde bez kolaudace.

Stejně tak se připravte na to, že kolaudace domu nebo kolaudace bytu bude potřebná i ve chvíli, kdy měníte účel nemovitosti. Například když šlo o komerční prostor a vy ho přestavujete na obytný. Bez kolaudace to opět nepůjde.

Kolik stojí kolaudace?

Čeká vás kolaudace a máte kvůli tomu nervy na pochodu? Možná vás děsí, že vaše nemovitost neprojde a budete muset investovat do oprav nebo nebude nakonec zkolaudována vůbec. I to se občas stává.

A možná se ptáte i na to, kolik stojí kolaudace stavby. Dobrou zprávou je, že kolaudace je zdarma. Bez jakýchkoliv poplatků.

Ale bohužel budete muset hodně platit ještě předtím, než k samotné kolaudaci dojde, a nemyslíme tím platby za stavbu a rekonstrukci. Kolaudace stavby bude úspěšná pouze za předpokladu, že budete moci doložit platné revizní zprávy – ty vás mohou vyjít na tisíce až desítky tisíc korun.

Pojištění nemovitosti vs. kolaudace

A jak je to s pojištěním nemovitosti, když se chystáte ke kolaudaci? Obecně se doporučuje pojistit si stavbu ještě před kolaudací. Důvod je asi jasný – nikdy nevíte, co se může stát, a pojištění nemovitosti je jedinou šancí, jak v případě nehody nemuset vše platit z vlastní kapsy.

A jak je to s pojištěním majetku? Tady záleží na tom, jestli celková stavba podléhá nebo nepodléhá kolaudaci.

Pokud máte domácnost ve stavbě, kterou není nutné podle zákona kolaudovat, můžete si sjednat pojištění majetku bez omezení.

Pokud jde ovšem o stavbu, která kolaudaci musí mít a ještě ji nemá, tak si pojištění majetku můžete sjednat až ve chvíli, kdy bude stavba řádně zkolaudována. Což se týká třeba i bytu – pojištění na něj sjednáte, až když je byt zkolaudovaný.

Pokud se poohlížíte po výhodném pojištění majetku, nechte to na našich specialistech. Stačí pouze pár údajů o vás a vaší nemovitosti či domácnosti a jeden z našich specialistů se vám co nevidět ozve s nabídkou přímo vám na míru.

Hypotéka a kolaudace?

To, že nemáte zkolaudovaný byt nebo dům, ještě neznamená, že na něj nemůžete mít hypotéku. Hypotéku si totiž zpravidla berete ještě předtím, než nemovitost postavíte nebo koupíte. A v průběhu času hypotéku můžete různě měnit (proměňovat výši splátek, měnit splátky díky různě dlouhým fixacím) nebo můžete přejít k jiné bance.

Pokud přemýšlíte o hypotéce nebo s tou svojí nejste spokojeni, vyzkoušejte naši online hypoteční kalkulačku, která vám ihned ukáže, kam se vám vyplatí pro hypotéku jít.

Zajímat by vás mohlo taky stavební spoření. To si rovněž můžete srovnat v naší online kalkulačce stavebního spoření a vybrat to nejvýhodnější.