Na co si dát pozor při koupi bytu?

Většina lidí si kupuje byt jen jednou za život. Je proto důležité nic neopomenout, aby koupě proběhla v pořádku a nepřinesla vám zbytečné starosti a zklamání. Máte už vybraný vysněný byt? Podívejte se na naše tipy, na co si dávat při koupi bytu pozor.

Prohlédněte si list vlastnictví

Pravděpodobně už máze za sebou dlouhou fázi výběru, kdy jste si nejprve museli vyjasnit, co od nového bydlení vlastně očekáváte. A následně jste strávili moře času pročítáním inzerátů a prohlídkami různých bytů. 

Teď přišla ta chvíle, kdy máte pocit, že toto je opravdu on. Byt, kde se cítíte dobře, který splňuje všechny vaše zásadní požadavky a do kterého byste rádi investovali.

Obvykle se každý v této fázi už tak nedočkavě těší, až bude byt konečně jeho, že si zapomene ověřit důležité skutečnosti. To by ale byla chyba. 

Nestačí jen věřit realitnímu agentovi nebo prodávajícímu, že je po právní stránce vše v pořádku. Vyžádejte si na katastru nemovitostí list vlastnictví a začněte ho studovat.

List vlastnictví je podrobný výpis z katastru nemovitostí, něco jako rodný list bytu. Skládá se ze sedmi částí a může mít i několik stran. 

• Hned v úvodu najdete část týkající se současného vlastníka bytu. Patří byt opravdu a jen prodávajícímu? Není víc vlastníků? Není psaný na firmu?
• Následně zkontrolujte popis bytu – vše odpovídá, včetně uvedených rozměrů? Slibují vám k bytu i garáž, sklep nebo předzahrádku? Pak budou pravděpodobně mít vlastní list vlastnictví. Podívejte se i do něj a nezapomeňte tyto informace zapsat do smlouvy.
• Z dalších částí listu vlastnictví zjistíte důležité informace o bytu, jako jsou různé zástavy, věcná břemena, (před)kupní smlouvy, dědická řízení, exekuce a soudní spory nebo informaci o zákazu zcizení a zatížení nemovitosti.

Zejména pokud chcete byt financovat hypotékou, tak se ujistěte, jestli uvedená břemena či zástavní práva nebudou pro banku překážkou při schvalování žádosti o hypotéku.

Prohlédněte si stav bytu

Není zlato všechno, co se třpytí. Na to pamatujte i při koupi bytu. Opět nedejte jen na ujišťování, že je byt v perfektním technickém stavu a všechno je v něm v pořádku. 

Důkladně si ho před definitivním rozhodnutím zkontrolujte sami, ideálně v doprovodu odborníka, který přesně ví, na co se zaměřit. Prohlédnout se musí:

• okna a dveře, zda do nich nezatéká,
• stěny, jestli v nich nejsou praskliny, 
• elektrické rozvody a jističe,
• tlak vody v koupelně a kuchyni, 
• stav umyvadla, dřezu, vany a toalety.

Pokud je v bytě nějaké nové vybavení, které v něm bude zůstávat (žaluzie, vestavěné spotřebiče), vyžádejte si záruční listy. Hodit se budou i různé revizní zprávy.

Jakmile koupě bytu v pořádku proběhne a vy se stanete jejími právoplatnými vlastníky, nezapomeňte na sjednání pojištění domácnosti a pojištění nemovitosti. Stávající pojištění totiž zanikne ve chvíli, kdy dojde ke změně vlastníka. 

Pro vaši jistotu, že vám nově zakoupený byt neponičí nečekaná kalamita (třeba prasklé vodovodní potrubí), je dobré se sjednáním nového pojištění neotálet a nečekat až na chvíli, kdy se do nového bytu opravdu nastěhujete.

Kolik bude stát provoz bytu?

Důležitá je pro vás také informace, jaká je energetická náročnost bytu, tedy kolik zaplatíte za elektřinu, topení a vodu. Můžete požádat vlastníka bytu nebo realitního makléře, aby vám ukázal poslední roční vyúčtování služeb a přehled záloh.

Na výši plateb bude mít vliv stav celého domu, proto se podívejte nejen na byt, ale i na celou budovu. Je zateplená? Jaké jsou v ní rozvody? Jaký je stav střechy? Jak se rozpočítávají náklady na služby v domě, jako je provoz výtahu, osvětlení společných prostor nebo úklid společných prostor?

Odpovědi na tyto otázky vám řeknou, kolik každý měsíc zaplatíte, pokud se sem nastěhujete.

Podpis rezervační smlouvy

Jste na první prohlídce a realitní makléř už na vás tlačí, abyste podepsali rezervační smlouvu? Pravděpodobně vám bude tvrdit, že má hodně zájemců a pokud nepodepíšete hned, byt vám někdo vyfoukne.

To se sice může stát, ovšem podobný trik se používá poměrně často bez ohledu, jestli vůbec nějací další zájemci existují. Proč se ale nenechat znejistit a nepodepisovat hned? Co vlastně pro vás rezervační smlouva znamená?

Rezervační smlouva se také nazývá smlouva o smlouvě budoucí kupní, což nám už napovídá, o co vlastně jde. Jejím podpisem se zavazujete k tomu, že daný byt opravdu koupíte.  A není to jen tak ledajaký cár papíru. Porušení rezervační smlouvy vás bude stát velké peníze.

Při první prohlídce můžete propadnout nadšení, ale později zjistíte, že vám byt vlastně nebude tak úplně vyhovovat. Zkrátka si koupi rozmyslíte. 

Ale pokud jste už podepsali rezervační smlouvu, budete muset uhradit smluvní pokutu a propadne vám rezervační poplatek. A v tomto případě mluvíme o několika desítkách až stovkách tisíc.

Pamatujte proto na základní pravidlo – rezervační smlouva se podepisuje až ve chvíli, kdy máte byt, dům a jeho okolí řádně prověřen, měli jste čas na zvážení vašeho rozhodnutí a jste pevně rozhodnutí byt koupit.

Zároveň si rezervační smlouvu důkladně prostudujte, seznamte se se všemi podmínkami a s výší rezervačního poplatku. Ideálně si smlouvu nechejte překontrolovat advokátem a případně do ní doplňte potřebné informace. 

Realitní agentury často používají jen velmi stručnou a jednoduchou smlouvu, která ale neobsahuje vše podstatné. Už z rezervační smlouvy musí být jasné, k čemu se vlastně upisujete a co přesně kupujete. 

Měly by v ní být zmíněné stejné podmínky jako v následující kupní smlouvě, případně může být kupní smlouva už její přílohou. Pokud kupujete přes agenturu, musí se rezervační smlouva uzavřít mezi agenturou, kupujícím a prodávajícím (ne jen mezi agenturou a kupujícím).

Rezervační poplatek není provize agentuře, ale patří prodávajícímu a následně se odečítá z ceny bytu. Poplatek nedávejte agentuře nebo prodávajícímu, ale zvolte možnost notářské nebo advokátní úschovy, ať máte jistotu, že o peníze nepřijdete.

Koupě družstevního bytu

U družstevního bytu můžete narazit na problém kvůli tomu, že tento byt vlastně nekupujete v pravém slova smyslu. Nikdy nebudete jeho vlastníkem. Vy si kupujete pouze převod členských práv a povinností, tedy družstevní podíl. Majitelem bytu zůstává družstvo.

Musíte se tedy seznámit se stanovami družstva, abyste věděli, jaké musíte splňovat podmínky. Ty může mít každé družstvo jiné. Důležité je, že pravidla družstva musíte pak dodržovat. Kdybyste je porušili, mohlo by vás družstvo vyloučit a o byt byste přišli.

Pokud vám ale vyhovují a nepředstavují pro vás žádnou překážku, pak se můžete do koupě pustit. 

Družstvo nemůže koupi podílu nijak překazit, jenom o ní musí být informováno.

Můžu si na koupi družstevního bytu vzít hypotéku?

Komplikace by vám mohly nastat v případě, že plánujete koupi družstevního bytu na hypotéku. Družstevním bytem totiž nemůžete ručit, nemůžete ho dát bance do zástavy, protože není váš.

Co tedy jde použít jako zástava při sjednávání hypotéky? Můžete zastavit nějakou jinou nemovitost, třeba chatu nebo pozemek. Musí mít ale minimálně stejnou hodnotu jako kupovaný byt. Jestli je zástava dražší, pak to pro vás může být výhoda, banka vám dá nižší úrokovou sazbu.

Zastavovaná nemovitost nemusí být přímo vaše. Jestli máte například rodiče ochotné zastavit svou chalupu nebo byt, máte vyhráno.

Můžete se podívat do naší hypoteční kalkulačky, jakou výši hypotéky a s jakým úrokem byste aktuálně získali.

Koupě bytu s nájemníkem

Vybrali jste si byt, ale prodávající ho pronajímá a aktuálně v něm bydlí nájemník? V tom případě je situace složitější. Tedy jestli chcete v bytě sami bydlet. Jiná situace by nastala, když byste plánovali byt dál pronajímat a nájemník by byl bezproblémový. Pak by se vám hodilo, že nemusíte hledat jiného.

Nájemní smlouva totiž zůstane platná, a to za stejných podmínek. Jenom se v ní změní jméno pronajímatele a platební údaje potřebné k zasílání nájmu. 

Musíte si předem zjistit, jaké podmínky ve smlouvě jsou a na čem je nájemník s původním majitelem bytu domluvený. Nespoléhejte se na ujištění, že slíbil opustit byt do měsíce. Vyžádejte si nájemní smlouvu a veškeré domluvy mezi nájemcem a pronajímatelem chtějte písemně formou dohody. 

Pokud je nájem na dobu určitou, pak skončí dnem uvedeným ve smlouvě. Pokud ale je na dobu neurčitou, pak můžete nájemníkovi dát výpověď jen z důvodů stanovených občanským zákoníkem (§ 2288 občanského zákoníku). 

Když žádný důvod splněn není, můžete nájemní smlouvu ukončit jen dohodou s nájemníkem. Písemnou dohodu ale požadujte už před koupí bytu, ať pak nejste nepříjemně překvapení.

A jak už jsme zmiňovali výše, nezapomeňte si byt řádně pojistit v rámci pojištění majetku. Využít můžete kalkulaci na webu Top-Pojištění.cz, kam stačí zadat pár údajů o vás a vašem majetku a naši specialisté se vám co nevidět ozvou s nabídkou na míru.