Předčasné splacení hypotéky

Hypotéka je pro většinu lidí závazek na mnoho roků. Během takové doby se rodinná situace může nenadále změnit. Dědictví, prodej majetku, výhra v loterii – spadly vám nečekaně peníze do klína, a chtěli byste se tak hypotéky zbavit? Vyplatí se to? Na kolik vás přijde předčasné splacení?

POROVNAT HYPOTÉKY

Mimořádná splátka

Předčasná splátka hypotéky vás může stát pár stokorun, ale i několik desítek tisíc. Záleží na tom, kdy jste si hypotéku sjednali, resp. kdy byla u vašeho staršího úvěru změněna úroková sazba (tedy kdy vám skončila fixace a sjednávali jste si novou). Banky se řídí zákonem, který byl platný v době uzavření hypotéky nebo změny fixace.

Pravidla se výrazně liší pro hypotéky, které byly sjednané (nebo v té době u nich došlo ke změně úrokové sazby) v období:

  • do 30. 11. 2016, 
  • od 1. 12. 2016 do 31. 8. 2024, 
  • od 1. 9. 2024.

Hypotéky sjednané do 30. 11. 2016

V tomto období, které se aktuálně týká už jen hypoték s dlouhou fixací, si podmínky nastavovala každá banka sama. Nebyla zákonná možnost splatit hypotéku předčasně zdarma v době výročí smlouvy a za předčasné splacení hypotéky si některé banky účtovaly opravdu hodně nebo měly možnost předčasné splacení úplně zamítnout.

Hypotéky sjednané od 1. 12. 2016 do 31. 8. 2024

To změnil zákon o spotřebitelském úvěru, který začal platit od 1. 12. 2016. Jeho cílem bylo posílit práva klientů. Stanovil situace, ve kterých je mimořádná splátka možná, a to zdarma.

Mimořádná splátka zdarma je možná, když:

  • jde o mimořádnou splátku ve výši až 25 % z původní jistiny (je možné opakovat tuto splátku jednou za rok),
  • jde o peníze, které vám vyplatila pojišťovna na základě pojištění určeného k zajištění splacení úvěru,
  • jde o hypotéku s plovoucí sazbou,
  • vám banka oznámila novou úrokovou sazbu pro další období fixace (v tomto případě máte na mimořádnou splátku 3 měsíce),
  • dojde k úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka, jeho manžela nebo partnera, a tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti splácet.

Také stanovil, že banky mají nárok na náhradu nákladů, které jim vzniknou. Výše nákladů ale nebyla stanovena a banky si začaly účtovat pouze nízký administrativní poplatek.

Tato situace podpořila tzv. hypoteční turistiku a umožnila klientům přecházet od jedné banky ke druhé kdykoliv v průběhu trvání fixace, což mělo negativní vliv na hypoteční trh a výši úrokových sazeb.

Hypotéky sjednané od 1. 9. 2024

Zásadní změnu přinesla novela zákona o spotřebitelském úvěru platná od 1. 9. 2024. Přiznala bankám nárok na úhradu větších nákladů. Nejde už jen o zaplacení administrativních nákladů, ale je potřeba bance nahradit škodu, kterou jí předčasné splacení hypotéky způsobilo. 

Ovšem ani teď si nemohou banky naúčtovat poplatek v libovolné výši. Musí se řídit pravidlem, že za každý rok zbývající do konce fixace jim náleží náhrada ve výši 0,25 % z předčasně splacené částky, nejvíce to však může být 1 %. Pokuta za předčasné splacení hypotéky tak může být opravdu vysoká.

Zůstal platný předešlý seznam situací, ve kterých má klient nárok na předčasné splacení zdarma a nově se ještě přidaly situace, když:

  • při rozvodu vypořádáváte společné jmění manželů a týká se i nemovitosti s hypotékou,
  • prodáváte nemovitost po dvou a více letech od koupě.

Předčasné splacení hypotéky

Splácení hypoték uzavřených do 30. 11. 2016

Postup při výpočtu pokuty za předčasné splacení hypotéky se různí. Každá banka počítá poplatek za předčasné splacení jiným způsobem. Jaký poplatek se týká vás konkrétně, budete mít uvedené ve své smlouvě.  Obecně uváděné informace jednotlivých bank najdete v následující tabulce.

Sankce za předčasné splacení hypotéky uzavřené do 30. 11. 2016

Česká spořitelnapaušální náklady v závislosti na typu hypotéky
ČSOB Hypoteční5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby (max. 25 % z výše mimořádné splátky)
Fio banka2 % z výše mimořádné splátky za každý rok do konce fixace
MONETA Money Bank5 % z výše mimořádné splátky za každý rok do konce fixace
Komerční bankaSplatnost úvěru nastane za více jak 1 rok – 1 % z předčasné splátky (resp. 0,5 % u splatnosti úvěru do 1 roku).
mBank5 % z výše mimořádné splátky překračující 20 % nesplacené jistiny (do 20 % výše jistiny zdarma)
Raiffeisenbankpodle podmínek smlouvy
UniCredit Bank5 % z výše mimořádné splátky za každý rok do konce fixace

Zdroj: bankovní sazebníky; informace platné k 3. 9. 2024

POROVNAT HYPOTÉKY

Splácení hypoték uzavřených od 1. 12. 2016 do 31. 8. 2024

Je hned několik situací, při kterých smíte hypotéku splatit zdarma. Ostatní mimořádné splátky jsou ale složitější. Ze zákona mají totiž banky nárok vám vyúčtovat neočekávané náklady, které jim předčasným splacením vzniknou.

Tyto náklady se dělí na administrativní a finanční. Vzhledem k nejednoznačnosti zákona si většina bank účtuje pouze administrativní poplatek, případně od poplatků ustoupila úplně.

Pro přesné informace doporučujeme zavolat na zákaznickou linku vaší banky a nechat si vše propočítat zaměstnancem. Výjimkou je Česká spořitelna, která má pro případ mimořádných splátek hypotéky připravenou kalkulačku.

Sankce za předčasné splacení hypoték uzavřených od 1. 12. 2016 do 31. 8. 2024 a hypoték, u kterých došlo v tomto období ke změně úrokové sazby. 

Česká spořitelna700 Kč
ČSOB Hypoteční500 Kč (administrativní náklady) + (předčasná splátka × (původní úroková sazba - současná úroková sazba na trhu) × (zbývající doba do konce fixace)
Fio bankamaximálně do výše úroků, které by klient zaplatil za období od provedení mimořádné splátky do konce období platnosti úrokové sazby
MONETA Money Bank700 Kč
Komerční bankazdarma
mBankpodle podmínek smlouvy
Raiffeisenbank1 000 Kč
UniCredit Bank1 500 Kč

Zdroj: bankovní sazebníky; informace platné k 3. 9. 2024

Splácení hypoték uzavřených od 1. 9. 2024

Banky se od 1. 9. 2024 začaly řídit novelou zákona a všechny budou při předčasném splacení hypotéky požadovat účelně vynaložené náklady v souladu se zněním Zákona o spotřebitelském úvěru, tedy náhradu 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok zbývající do konce fixace, maximálně však 1 %.

Dále si mohou účtovat administrativní náklady. O jejich konkrétní výši je nutné se informovat před podáním žádosti o mimořádnou splátku, například u České spořitelny se jedná o částku 700 Kč.

Výjimku můžete najít u Fio banky. Fio banka si vynaložené náklady bude účtovat pouze v případě, kdy bude mimořádná splátka pocházet z refinancování. Pokud budete chtít na předčasné splacení využít vaše vlastní zdroje (například z dědictví), budete mít mimořádnou splátku zdarma.

Vzhledem k poměrně velkému množství případů, ve kterých můžete hypotéku splatit předčasně zdarma, zvažte, jestli pro vás nebude výhodnější počkat a některou z nich využít.

Vyplatí se předčasně splatit hypotéku?

Život neběží vždy podle plánů. Mimořádnou splátku hypotéky není jednoduché správně načasovat. Co když do konce fixačního období zbývá několik let, vyplatí se i v takovém případě hrnout se do zaplacení hypotéky? Na tuto otázku neexistuje úplně jednoznačná odpověď.

3 kroky, jak postupovat

  1. V první řadě si spočítejte, o kolik se sníží celkové náklady na splácení úvěru po tom, co zrealizujete mimořádnou splátku. Od této úspory je pak potřebné odečíst všechny poplatky, které za mimořádnou splátku zaplatíte.
  2. Nemohou vám peníze, které chcete vynaložit na mimořádnou splátku, přinést větší užitek, když je investujete? Relativně bezrizikovými nástroji jsou například spořicí účty, termínované vklady, stavební spoření nebo státní dluhopisy.
  3. Pokud vám investované peníze vydělají víc, než ušetříte na splacení úvěru, investujte je a mimořádnou splátku nechte plavat. Pokud naopak ušetříte na úvěru více, než by vám peníze vydělaly, je vhodné mimořádnou splátku provést.

Zkrátit dobu splácení, nebo snížit měsíční splátku?

Jestli zvítězila varianta umoření části hypotéky, změní se vám splátkový kalendář. Na výběr je ze dvou možností, a která je lepší, záleží hlavně na rodinné situaci.

  • Pokud vás každý měsíc ničí vysoké splátky a chcete ulevit rodinnému rozpočtu, pak se vyplatí zachovat délku doby splatnosti a snížit měsíční splátky.
  • Jestli vnímáte hypotéku jako kouli u nohy a chcete se jí co nejrychleji zbavit, pak je ideálním řešením zkrácení doby splatnosti hypotéky.
POROVNAT HYPOTÉKY

Ptáte se nás

Přečtěte si odpovědi na nejčastější otázky.

Je to jednoduché.

Stačí, když splníte základní podmínky. Nejdůležitější jsou tyto čtyři:

  1. Využijete online srovnání hypoték na našem webu Ušetřeno.cz.
  2. Vaše kontaktní údaje následně předáme některému z poradců pořadatele akce.
  3. Sjednáte si hypotéku nebo refinancování v minimální výši 3 500 000 Kč. 
  4. Smlouva vám bude schválena a vy ji následně uzavřete.

Poplatek na katastru nemovitostí za vás zaplatí přímo váš poradce. Vy tak nemusíte vůbec nic řešit.

Banku budou zajímat hlavně vaše pravidelné příjmy. Ty budete muset řádně doložit. Někdy pro vás ale může být doložení příjmů téměř bez práce. Když o hypotéku žádáte u banky, do které vám chodí každý měsíc výplata, většinou nemusíte už příjmy složitě dokazovat.

Stejně tak jsou důležité i vaše výdaje, a to včetně dosavadních závazků (půjček, kreditních karet, kontokorentů aj.). Aby si banka ověřila, že nemáte problémy se splácením, nahlédne také do registrů úvěrů – BRKI, NRKI a SOLUS.

Banky vždy vyžadují doklad totožnosti, nejčastěji občanský průkaz. Cizinci se prokazují cestovním pasem.

Dále po vás mohou požadovat:

  • vyplněnou žádost o hypoteční úvěr,
  • dokumenty o příjmech a majetkových poměrech (podnikatelé daňové přiznání),
  • výpis z běžného účtu a výplatní pásky,
  • list vlastnictví, snímek katastrální mapy a další dokumenty vztahující se k zastavené nemovitosti,
  • kupní či darovací smlouvu k nemovitosti,
  • pojistnou smlouvu k nemovitosti,
  • veškeré informace o vašich dalších půjčkách a závazcích,
  • případné rozhodnutí soudu o stanovení výživného,
  • smlouvy o stavebním spoření, nájemní smlouvy, potvrzení o sociálních dávkách a smlouvy o životní pojistce,
  • ručitelská prohlášení.

V současné době je možné si vzít hypotéku maximálně do výše 90 % LTV z odhadní ceny zastavené nemovitosti. Je tedy potřeba, abyste měli nějaké vlastní úspory, nebo další nemovitost, kterou poskytnete bance jako další zástavu.

Na každé koruně záleží. Pomůžeme vám, abyste nemuseli platit ani jednu navíc.

Spojte se s námi
Tel: (+420)
226 289 029

Po–Pá: 9–17 h

© Copyright 2010–2024 Ušetřeno.cz s.r.o.