Předčasná splátka hypotéky vás může stát pár stokorun, ale i několik desítek tisíc. Záleží na tom, kdy jste si hypotéku sjednali, resp. kdy byla u vašeho staršího úvěru změněna úroková sazba (tedy kdy vám skončila fixace a sjednávali jste si novou). Banky se řídí zákonem, který byl platný v době uzavření hypotéky nebo změny fixace.
Pravidla se výrazně liší pro hypotéky, které byly sjednané (nebo v té době u nich došlo ke změně úrokové sazby) v období:
- do 30. 11. 2016,
- od 1. 12. 2016 do 31. 8. 2024,
- od 1. 9. 2024.
Hypotéky sjednané do 30. 11. 2016
V tomto období, které se aktuálně týká už jen hypoték s dlouhou fixací, si podmínky nastavovala každá banka sama. Nebyla zákonná možnost splatit hypotéku předčasně zdarma v době výročí smlouvy a za předčasné splacení hypotéky si některé banky účtovaly opravdu hodně nebo měly možnost předčasné splacení úplně zamítnout.
Hypotéky sjednané od 1. 12. 2016 do 31. 8. 2024
To změnil zákon o spotřebitelském úvěru, který začal platit od 1. 12. 2016. Jeho cílem bylo posílit práva klientů. Stanovil situace, ve kterých je mimořádná splátka možná, a to zdarma.
Mimořádná splátka zdarma je možná, když:
- jde o mimořádnou splátku ve výši až 25 % z původní jistiny (je možné opakovat tuto splátku jednou za rok),
- jde o peníze, které vám vyplatila pojišťovna na základě pojištění určeného k zajištění splacení úvěru,
- jde o hypotéku s plovoucí sazbou,
- vám banka oznámila novou úrokovou sazbu pro další období fixace (v tomto případě máte na mimořádnou splátku 3 měsíce),
- dojde k úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka, jeho manžela nebo partnera, a tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti splácet.
Také stanovil, že banky mají nárok na náhradu nákladů, které jim vzniknou. Výše nákladů ale nebyla stanovena a banky si začaly účtovat pouze nízký administrativní poplatek.
Tato situace podpořila tzv. hypoteční turistiku a umožnila klientům přecházet od jedné banky ke druhé kdykoliv v průběhu trvání fixace, což mělo negativní vliv na hypoteční trh a výši úrokových sazeb.
Hypotéky sjednané od 1. 9. 2024
Zásadní změnu přinesla novela zákona o spotřebitelském úvěru platná od 1. 9. 2024. Přiznala bankám nárok na úhradu větších nákladů. Nejde už jen o zaplacení administrativních nákladů, ale je potřeba bance nahradit škodu, kterou jí předčasné splacení hypotéky způsobilo.
Ovšem ani teď si nemohou banky naúčtovat poplatek v libovolné výši. Musí se řídit pravidlem, že za každý rok zbývající do konce fixace jim náleží náhrada ve výši 0,25 % z předčasně splacené částky, nejvíce to však může být 1 %. Pokuta za předčasné splacení hypotéky tak může být opravdu vysoká.
Zůstal platný předešlý seznam situací, ve kterých má klient nárok na předčasné splacení zdarma a nově se ještě přidaly situace, když:
- při rozvodu vypořádáváte společné jmění manželů a týká se i nemovitosti s hypotékou,
- prodáváte nemovitost po dvou a více letech od koupě.