Hypotéka na byt je půjčka na bydlení s delší splatností, která je zajištěná nemovitostí. Ručit můžete dokonce i bytem, který pomocí hypotéky kupujete. Přečtěte si, co dalšího byste měli před pořízením hypotéky na byt vědět.
Nabídky hypoték můžete porovnat podle několika parametrů:
LTV určuje, kolik procent z ceny zastaveného bytu vám banka půjčí. V současnosti to může být maximálně 90 %, zbytek peněz musíte mít z vlastních zdrojů nebo vykrytý jinou zástavou.
Úroková sazba ukazuje, kolik bance za půjčku zaplatíte. Výši úroku ovlivňuje např. LTV, délka fixace nebo hodnocení vaší schopnosti splácet (tzv. bonita). Samozřejmě platí, že čím nižší úrok, tím lépe pro vás.
RPSN je zkratka pro „roční procentuální sazbu nákladů“ a uvádí, o kolik procent ročně hypotéku přeplatíte. Zahrnuje úrok a další poplatky spojené s úvěrem.
Doba splácení určuje, do jak dlouhého časového úseku se splátky rozpočítají. Obvykle to bývá maximálně 30 let, ale některé banky nabízejí hypotéky i na 40 let.
Délka fixace znamená, jak dlouho budete mít sjednanou pevnou úrokovou sazbu. Po uplynutí doby fixace vám banka nabídne úrokovou sazbu pro další období. V tuto chvíli můžete půjčku bez sankcí refinancovat u jiné banky.
Je toho hodně, ale nabídky hypoték u různých bank nemusíte pročítat sami. S výběrem nejvýhodnější hypotéky vám rádi pomůžeme.
Banky zpravidla poskytují úvěry do 80 % hodnoty zastavené nemovitosti, ve výjimečných případech to může být až 90 %. Pokud ručíte kupovaným bytem, budete potřebovat i nějaké vlastní finance, abyste jeho hodnotu dorovnali. Ručit ale můžete i další nemovitostí, která rozdíl vykryje.
Koupě bytu do osobního vlastnictví je běžný účel hypotečního úvěru. Ručit můžete přímo bytem, který kupujete. Pokud máte našetřeno potřebné množství peněz a splňujete bonitní požadavky banky, vyřízení úvěru by mělo být velmi rychlé. Nezapomeňte si ale ověřit, že kupovaný byt nemá žádné právní vady, jako jsou exekuce nebo třeba nájemní smlouva na dobu neurčitou.
Pro získání hypotéky není nutné, abyste v kupovaném bytě osobně bydleli. Pokud nepotřebujete řešit vlastní bydlení, ale chtěli byste investovat, můžete si sjednat hypotéku i na byt k pronájmu. Podmínky bývají obvykle o něco méně výhodné, ale banky zpravidla při posuzování bonity berou v úvahu i budoucí příjmy z nájmu.
Byt lze vytvořit i z původně průmyslových prostor. Takovému konceptu bydlení se říká loft.
Financování koupě družstevního bytu pomocí hypotéky může být někdy oříšek, protože reálně nekupujete konkrétní byt, ale podíl v družstvu. Hypotéka však vyžaduje zajištění nemovitostí. Jak z toho ven?
Hypotéka nemusí být určena pouze pro nákup nemovitosti. Stejně dobře s ní můžete financovat i rekonstrukci nebo jinou úpravu bydlení, a to i v bytě, který na hypotéku pořizujete.
Jak to funguje? Odhadce stanoví obvyklou cenu nemovitosti a spolu s ní i cenu minimální (nejnižší hodnota, jakou má byt i v případě, že je z něj staveniště) a cenu budoucí, kterou určí podle rozpočtu a plánu chystané rekonstrukce.
Musíte ale počítat s tím, že vám banka nevyplatí všechny peníze naráz. Nejprve dostanete částku určenou pro nákup bytu, která se vypočítává z minimální odhadní ceny. V průběhu rekonstrukce pak budete (zpravidla na základě uhrazených faktur) postupně dočerpávat zbylou část úvěru. Podle vyčerpané částky vám banka bude průběžně aktualizovat měsíční splátku.
Pokud se období vaší fixace blíží ke konci, můžete půjčku zdarma refinancovat. V praxi to znamená, že si u jiné banky sjednáte hypotéku na doplacení své aktuální hypotéky. Pokud půjčku refinancujete na konci fixace, máte to zadarmo. Když se rozhodnete refinancovat v průběhu splácení, může vám banka naúčtovat „účelně vynaložené náklady“, které jí v souvislosti s předčasným splacením vzniknou. Částka nákladů se u každé banky liší a je dobré se o nich před refinancováním informovat.
TIP: Refinancování hypotéky bez sankcí můžete začít řešit už rok před koncem fixace. Vyplatí se porovnat novou nabídku vaší banky s nabídkami jiných bank a vybrat si tu nejlepší. Skvěle vám k tomu poslouží naše kalkulačka.
Hledání té nejvýhodnější hypotéky může být někdy složité. Abychom vám výběr maximálně usnadnili, vytvořili jsme pro vás srovnávací kalkulačku. Pomůže vám zjistit, která nabídka je právě pro vás ta nejlepší.
Jaké podmínky musím splnit pro získání bonusu při změně v katastru?
Je to jednoduché.
Stačí, když splníte základní podmínky. Nejdůležitější jsou tyto čtyři:
Poplatek na katastru nemovitostí za vás zaplatí přímo váš poradce. Vy tak nemusíte vůbec nic řešit.
Co je to fixace úrokové sazby?
Fixace je doba, po kterou vám zůstává stále stejná úroková sazba. Úrok si můžete zafixovat na rok, 3 roky, 7 let, v některých případech dokonce i 30 let.
Po období fixace vám tedy banka nemůže zvýšit úrok. Přibližně 3 měsíce před koncem fixace vám ale zašle nabídku na takzvanou refixaci. V rámci refixace dostanete nový úrok, který se může od toho původního zásadně lišit. Pokud se vám návrh na refixaci nebude zamlouvat, můžete zvážit refinancování, tedy převedení hypotéky ke konkurenci.
Kolik mi banka na hypotéku půjčí?
To je poměrně složitá otázka. Záleží především na vašich příjmech, výdajích a dalších závazcích. Rádi vám pomůžeme vypočítat, kolik vám banka na hypotéku půjčí. Spočítat si to ale můžete i sami. Připravili jsme k tomu pro vás přehledný návod.
Jsou mimořádné splátky hypotéky zdarma?
Každý rok můžete zdarma zaplatit až 25 % z původní výše jistiny, tedy čtvrtinu čistého dluhu bez úroku a poplatků. Pokud byste rádi poslali větší mimořádnou splátku, kontaktujte přímo společnost, kde jste si hypotéku sjednali. Třeba společně najdete nějaké řešení.
Přečtěte si víc o poplatcích spojených s hypotékou.
Jak bude banka ověřovat mé příjmy a výdaje při žádosti o hypotéku?
Banku budou zajímat hlavně vaše pravidelné příjmy. Ty budete muset řádně doložit. Někdy pro vás ale může být doložení příjmů téměř bez práce. Když o hypotéku žádáte u banky, do které vám chodí každý měsíc výplata, většinou nemusíte už příjmy složitě dokazovat.
Stejně tak jsou důležité i vaše výdaje, a to včetně dosavadních závazků (půjček, kreditních karet, kontokorentů aj.). Aby si banka ověřila, že nemáte problémy se splácením, nahlédne také do registrů úvěrů – BRKI, NRKI a SOLUS.
Na co si dát pozor při výběru nejvýhodnější hypotéky?
Výše splátek
Splátka by neměla ukrajovat příliš velkou část vašeho měsíčního příjmu. Zkuste si proto nějaký čas odkládat částku, kterou byste měli posílat bance.
Doba splatnosti
Důležitá je i dobře nastavená doba splatnosti. Nevolte za každou cenu co nejkratší, abyste měli hypotéku rychleji z krku. Raději si ji nastavte tak, aby vám opravdu vyhovovala výše měsíčních splátek.
Banky často komunikují úroky hypoték „OD“, na ně ale málokdo dosáhne, pokud si nesjedná u banky nějaké doplňkové produkty. Ty ale nejsou vždy výhodné.
Poplatky
S hypotékou jsou také často spojeny poplatky: za vyřízení, odhad ceny nemovitosti, vedení úvěrového účtu atd. Zajímejte se proto o to, co si banka, u které chcete žádat o hypotéku, všechno účtuje. V ideálním případě uhradíte pouze poplatek za vklad na katastrálním úřadu.
Přečtete si našich 10 tipů, podle čeho vybírat hypotéku.
V čem se liší klasická hypotéka od americké hypotéky?
Rozdílů mezi účelovou hypotékou a americkou hypotékou je nespočet. Hlavní jsou ale tyto 4:
Účel
Klasická hypotéka je takzvaně účelová. Využít ji můžete pouze na bydlení, tedy například na pořízení rodinného domu. Americká hypotéka je naopak neúčelovým úvěrem. Použít ji tak můžete téměř na vše, třeba na vybavení bytu, auto či studium. Výjimkou jsou účely podnikání.
Úroková sazba
Úroky u amerických hypoték jsou vyšší než u klasických hypoték. Jsou ale stále nižší než u spotřebitelských úvěrů.
Výše vypůjčené částky
U klasické hypotéky můžete na hypotéku získat až 90 % z ceny zastavené nemovitosti. V případě americké hypotéky banky poskytují půjčku jen do 70 % z ceny zastavené nemovitosti.
Doba splatnosti
Klasické hypotéky mají oproti těm americkým výrazně delší dobu splatnosti, a to až 30 let. Americké je třeba splatit do 20 let.
Dříve jste si mohli vzít i tzv. australskou hypotéku. Čím víc jste si na australskou hypotéku půjčili, tím větší slevu na úroku jste dostali. Tento produkt se v ČR ale moc neujal.
Jak mi pomůže hypoteční poradce?
Hypoteční specialista odpoví na všechny vaše otázky a vypracuje nabídku přímo vám na míru. Díky tomu ušetříte čas – nemusíte obvolávat banky, studovat nudné zákony, ani porovnávat produkty a zjišťovat si další potřebné informace. Hypoteční specialista vám navíc pomůže s papírováním. Vyhnete se tak zbytečným administrativním chybám.
Jak rychle se dá hypotéka vyřídit?
Některé banky zvládnou žádost zpracovat a schválit do 2 dnů. Rychlost vyřízení hypotéky záleží ale především na tom, za jak dlouho doložíte všechny potřebné dokumenty. Roli hraje také výběr banky a pobočky. Některé mohou být vytíženější.
Musím mít u banky, u které chci žádat o hypotéku, vedený účet?
Většinou to není podmínkou. Pokud už ale u banky, kde si chcete vzít hypotéku, účet máte, bude to pro vás určitě výhoda. Můžete tak například dosáhnout na výhodnější úrokovou sazbu. Vše záleží na podmínkách dané banky.
Můžu ve srovnání hypoték o úvěr rovnou zažádat?
U většiny produktů ve srovnání hypoték můžete odeslat tzv. nezávaznou poptávku. My se vám k ní ozveme a s výběrem hypotéky vám pomůžeme. V ostatních případech vás nasměrujeme přímo na stránky vybrané banky, kde najdete všechny potřebné informace, jak o hypotéku zažádat.
Podle čeho zjistím, která hypotéka je nejvýhodnější?
Každý zájemce o hypotéku má specifické požadavky a očekávání. Proto nelze jednoznačně říct, že je jedna hypotéka nejvýhodnější. Naše online kalkulačka vám ovšem dokáže na základě zadaných parametrů přesně vypočítat, která z nabídek nejlépe splňuje vaše kritéria a přání.
Je možné ručit nemovitostí, která není moje?
Ano, je možné ručit nemovitostí, která je ve vlastnictví třetí osoby. Samozřejmě ji pak můžete časem ze zástavy vyvázat. O všech možnostech zástavy jsme pro vás napsali celý článek.
Musím si k hypotéce vyřídit i pojištění schopnosti splácet?
Nemusíte. Je čistě na vás, jestli si pojištění sjednáte. Jelikož je ale hypotéka závazek na několik desítek let, určitě je dobré pojištění pečlivě zvážit. Kdyby se cokoliv stalo, budete mít alespoň jistotu, že vám zůstane střecha nad hlavou.
Jaké dokumenty budu k vyřízení hypotéky potřebovat?
Banky vždy vyžadují doklad totožnosti, nejčastěji občanský průkaz. Cizinci se prokazují cestovním pasem.
Dále po vás mohou požadovat:
Můžu si vzít 100% hypotéku?
V současné době je možné si vzít hypotéku maximálně do výše 90 % LTV z odhadní ceny zastavené nemovitosti. Je tedy potřeba, abyste měli nějaké vlastní úspory, nebo další nemovitost, kterou poskytnete bance jako další zástavu.
Jaká je maximální délka splatnosti hypotéky?
Klient by měl splácet úvěr během svého produktivního věku. Maximální délka splatnosti úvěru je 30–40 let s tím, že byste měli mít hypotéku splacenou ve věku 70 let.
Co je bonita?
Bonita je zjednodušeně schopnost úvěr splácet bez problémů. Především se posuzuje měsíční příjem, další závazky, půjčky atd.
Jaký je rozdíl mezi RPSN a úrokem?
Úrok udává, kolik zaplatíte na úrocích za jeden rok. Banky a instituce poskytující půjčky ale často vybírají různé další poplatky. Většinou jde o poplatek za zřízení půjčky, za vedení účtu atd. Tyto poplatky jsou spolu s úrokem zahrnuty až v RPSN (roční procentní sazba nákladů). Díky RPSN si tak můžete porovnat konečné ceny půjček.
Nenašli jste odpověď?
Napište nám – a my hned odpovíme.
Na každé koruně záleží. Pomůžeme vám, abyste nemuseli platit ani jednu navíc.