Akontace hypotéky
Při sjednávání hypotéky se můžete setkat s pojmem akontace, na které do velké míry bude záviset výše vašich měsíčních splátek. O co se jedná a čím ovlivní vaši hypotéku?
226 289 029
Po–Pá: 9–17 h
Srovnejte si hypotéky online
Ušetříte 2 500 Kč za vklad do katastru
Stačí splnit podmínky a my vám zpětně proplatíme až 2 500 Kč (buď formou poplatku za katastr nemovitostí, nebo jako příspěvek na pojištění nemovitosti či domácnosti).
Zabere vám to jen 2 minuty
Z pohodlí domova se můžete podívat na ceny i podmínky vybraných produktů na trhu.
K ruce jsou vám specialisté
Rádi vám odpoví na otázky a pomohou s čímkoliv – od výběru hypotéky po její sjednání.
Kde se můžete s akontací setkat?
Hypotéky nejsou jedinou oblastí, kde se počítá s akontací. V nejobecnějším významu znamená tento pojem platbu předem a používá se v situacích, kdy zákazník zaplatí předem jen část z ceny a zbytek doplácí postupně ve splátkách. U konkrétních produktů pak může znamenat vždy něco trochu odlišného.
S akontací se setkáte u:
- stavebního spoření – akontací se zde myslí ta část peněz, které musíte naspořit, než si můžete vzít úvěr,
- leasingu – jako akontace se označuje první mimořádná splátka, která je výrazně vyšší než další (může být až 70 % z ceny auta),
- u prodeje spotřebního zboží na splátky – opět se jedná o první vyšší splátku (např. 20 % z celkové ceny lednice),
- u mezinárodního platebního styku – zde se pojem akontace vžil pro platbu zálohy, kterou někdy dodavatelé požadují před dodáním zboží jako pojistku.
Jak funguje akontace na hypotéku?
Před tím, než vám banka schválí žádost o hypotéku, musíte doložit, že jste schopní z vlastních zdrojů zaplatit určitou část ceny nemovitosti. Její velikost se vyjadřuje v procentech a banky požadují určitou minimální výši akontace. Dříve jste mohli dostat hypotéku i na celou částku, ovšem v současné době vám už hypotéka bez akontace nebude schválená.
Česká národní banka v roce 2017 zakázala bankám poskytovat hypotéky s nulovou akontací, tedy na 100 % ceny nemovitosti, protože tento krok je pro banky velmi riskantní a mohl by ohrozit celý bankovní systém.
Co se myslí vlastními zdroji? Akontaci nemůžete zaplatit tak, že si vezmete půjčku jinde. Peníze musí pocházet z vašich našetřených peněz, z dědictví, prodeje jiné nemovitosti nebo auta nebo se může jednat o finanční dar od rodiny apod.
V čem spočívá riziko hypoték bez akontace? Představte si, že si vezmete 100% hypotéku na dům. Ovšem za rok či dva se změní vaše ekonomická nebo rodinná situace, přijdete o práci, rozvedete se, v důsledku zdražování utratíte své rezervy, zkrátka už nemůžete hypotéku splácet. Rozhodnete se dům prodat, ale na realitním trhu se mezitím také změnila situace a ceny nemovitostí klesly.
Po prodeji domu tak nebudete mít dost peněz na vyplacení hypotéky. Zůstanete bez bydlení, bez peněz a u banky budete mít nesplacený dluh. Pokud by se to stalo většímu množství klientů, banka by mohla zkrachovat. Podobná situace se stala okolo roku 2007 v USA a vedla k celosvětové ekonomické krizi.
Zaplacení akontace není samozřejmě jediná podmínka, kterou jako žadatelé o hypotéku musíte splnit. Podívejte se, jaké jsou další podmínky hypotéky.
Jak se počítá výše akontace hypotéky?
Výše akontace hypotéky se vždy vypočítá jako daná procentuální částka z ceny nemovitosti. V současnosti platí, že výše akontace klasické hypotéky pro žadatele mladší než 36 let je minimálně 10 % z ceny nemovitosti, pro starší žadatele 20 %. Jiné podmínky jsou u americké hypotéky.
Jak zjistíte, kolik po vás bude banka požadovat jako akontaci?
Ve srovnání hypoték se dívejte po ukazateli LTV, který s akontací úzce souvisí. LTV říká, jaký je poměr mezi půjčenou částkou a cenou nemovitosti. Pokud je uvedeno LTV 90 nebo 90 %, znamená to, že jako akontaci musíte zaplatit 10 % z ceny nemovitosti. Jestliže budete chtít hypotéku na 4 mil. Kč, budete muset ze své kapsy jako akontaci uhradit 400 000 Kč.
Mějte také na paměti, že při počítání akontace se vždy mluví o odhadní ceně nemovitosti, nikoliv o prodejní. Ta může být i vyšší, protože banka se neřídí tím, za kolik vám prodejce nemovitost nabízí, ale nechá si vypracovat bankovní odhad nemovitosti. V tom případě byste museli ze svých zdrojů zaplatit ještě víc, protože byste si mohli vzít hypotéku jen na nižší částku, než je prodejní cena domu.
Jak akontace hypotéky ovlivní výši splátek?
Platí jednoduché pravidlo, a to že na splátkách zaplatíte tím méně, čím větší bude akontace. Nejde jen o to, že budete mít menší hypotéku a celkově méně přeplatíte, když budete moci ze svého uhradit větší část ceny. Ale i o to, že tím výrazně zvyšujete svou bonitu a banka vám obvykle nabídne výhodnější podmínky hypotéky.
Není neobvyklé, že získáte i nižší úrokovou sazbu.
Víte, co všechno ovlivňuje výši úroku u hypotéky?
Je možné získat hypotéku bez akontace?
Jak bylo zmíněno, pravidla zakazují bankám poskytnout vám hypotéku bez akontace.
Pokud nemáte dostatek úspor a nestačí vám vaše finance na celou výši akontace, je možné si vypomoct zástavou další nemovitosti (například bytu rodičů). Pokud nebude kupovaná nemovitost, na kterou si berete hypotéku, jediná zástava, může vám banka poskytnout hypotéku ve výši 100 % ceny nemovitosti.
Tento krok je ale nutné dobře zvážit. Jednak ne každou nemovitost je možné použít jako zástavu, některou vám banka nemusí uznat, jednak budete mít zastavené dvě nemovitosti a v případě potíží se splácením můžete přijít o obě.
Ptáte se nás
Přečtěte si odpovědi na nejčastější otázky.
Je to jednoduché.
Stačí, když splníte základní podmínky. Nejdůležitější jsou tyto čtyři:
- Využijete online srovnání hypoték na našem webu Ušetřeno.cz.
- Vaše kontaktní údaje následně předáme některému z poradců pořadatele akce.
- Sjednáte si hypotéku nebo refinancování v minimální výši 3 500 000 Kč.
- Smlouva vám bude schválena a vy ji následně uzavřete.
Poplatek na katastru nemovitostí za vás zaplatí přímo váš poradce. Vy tak nemusíte vůbec nic řešit.
Fixace je doba, po kterou vám zůstává stále stejná úroková sazba. Úrok si můžete zafixovat na rok, 3 roky, 7 let, v některých případech dokonce i 30 let.
Po období fixace vám tedy banka nemůže zvýšit úrok. Přibližně 3 měsíce před koncem fixace vám ale zašle nabídku na takzvanou refixaci. V rámci refixace dostanete nový úrok, který se může od toho původního zásadně lišit. Pokud se vám návrh na refixaci nebude zamlouvat, můžete zvážit refinancování, tedy převedení hypotéky ke konkurenci.
To je poměrně složitá otázka. Záleží především na vašich příjmech, výdajích a dalších závazcích. Rádi vám pomůžeme vypočítat, kolik vám banka na hypotéku půjčí. Spočítat si to ale můžete i sami. Připravili jsme k tomu pro vás přehledný návod.
Každý rok můžete zdarma zaplatit až 25 % z původní výše jistiny, tedy čtvrtinu čistého dluhu bez úroku a poplatků. Pokud byste rádi poslali větší mimořádnou splátku, kontaktujte přímo společnost, kde jste si hypotéku sjednali. Třeba společně najdete nějaké řešení.
Přečtěte si víc o poplatcích spojených s hypotékou.
Banku budou zajímat hlavně vaše pravidelné příjmy. Ty budete muset řádně doložit. Někdy pro vás ale může být doložení příjmů téměř bez práce. Když o hypotéku žádáte u banky, do které vám chodí každý měsíc výplata, většinou nemusíte už příjmy složitě dokazovat.
Stejně tak jsou důležité i vaše výdaje, a to včetně dosavadních závazků (půjček, kreditních karet, kontokorentů aj.). Aby si banka ověřila, že nemáte problémy se splácením, nahlédne také do registrů úvěrů – BRKI, NRKI a SOLUS.
Výše splátek
Splátka by neměla ukrajovat příliš velkou část vašeho měsíčního příjmu. Zkuste si proto nějaký čas odkládat částku, kterou byste měli posílat bance.
Doba splatnosti
Důležitá je i dobře nastavená doba splatnosti. Nevolte za každou cenu co nejkratší, abyste měli hypotéku rychleji z krku. Raději si ji nastavte tak, aby vám opravdu vyhovovala výše měsíčních splátek.
Banky často komunikují úroky hypoték „OD“, na ně ale málokdo dosáhne, pokud si nesjedná u banky nějaké doplňkové produkty. Ty ale nejsou vždy výhodné.
Poplatky
S hypotékou jsou také často spojeny poplatky: za vyřízení, odhad ceny nemovitosti, vedení úvěrového účtu atd. Zajímejte se proto o to, co si banka, u které chcete žádat o hypotéku, všechno účtuje. V ideálním případě uhradíte pouze poplatek za vklad na katastrálním úřadu.
Přečtete si, jak vybrat hypotéku.
Rozdílů mezi účelovou hypotékou a americkou hypotékou je nespočet. Hlavní jsou ale tyto 4:
Účel
Klasická hypotéka je takzvaně účelová. Využít ji můžete pouze na bydlení, tedy například na pořízení rodinného domu. Americká hypotéka je naopak neúčelovým úvěrem. Použít ji tak můžete téměř na vše, třeba na vybavení bytu, auto či studium. Výjimkou jsou účely podnikání.
Úroková sazba
Úroky u amerických hypoték jsou vyšší než u klasických hypoték. Jsou ale stále nižší než u spotřebitelských úvěrů.
Výše vypůjčené částky
U klasické hypotéky můžete na hypotéku získat až 90 % z ceny zastavené nemovitosti. V případě americké hypotéky banky poskytují půjčku jen do 70 % z ceny zastavené nemovitosti.
Doba splatnosti
Klasické hypotéky mají oproti těm americkým výrazně delší dobu splatnosti, a to až 30 let. Americké je třeba splatit do 20 let.
Dříve jste si mohli vzít i tzv. australskou hypotéku. Čím víc jste si na australskou hypotéku půjčili, tím větší slevu na úroku jste dostali. Tento produkt se v ČR ale moc neujal.
Hypoteční specialista odpoví na všechny vaše otázky a vypracuje nabídku přímo vám na míru. Díky tomu ušetříte čas – nemusíte obvolávat banky, studovat nudné zákony, ani porovnávat produkty a zjišťovat si další potřebné informace. Hypoteční specialista vám navíc pomůže s papírováním. Vyhnete se tak zbytečným administrativním chybám.
Některé banky zvládnou žádost zpracovat a schválit do 2 dnů. Rychlost vyřízení hypotéky záleží ale především na tom, za jak dlouho doložíte všechny potřebné dokumenty. Roli hraje také výběr banky a pobočky. Některé mohou být vytíženější.
Většinou to není podmínkou. Pokud už ale u banky, kde si chcete vzít hypotéku, účet máte, bude to pro vás určitě výhoda. Můžete tak například dosáhnout na výhodnější úrokovou sazbu. Vše záleží na podmínkách dané banky.
U většiny produktů ve srovnání hypoték můžete odeslat tzv. nezávaznou poptávku. My se vám k ní ozveme a s výběrem hypotéky vám pomůžeme. V ostatních případech vás nasměrujeme přímo na stránky vybrané banky, kde najdete všechny potřebné informace, jak o hypotéku zažádat.
Každý zájemce o hypotéku má specifické požadavky a očekávání. Proto nelze jednoznačně říct, že je jedna hypotéka nejvýhodnější. Naše online kalkulačka hypoték vám ovšem dokáže na základě zadaných parametrů přesně vypočítat, která z nabídek nejlépe splňuje vaše kritéria a přání.
Ano, je možné ručit nemovitostí, která je ve vlastnictví třetí osoby. Samozřejmě ji pak můžete časem ze zástavy vyvázat. O všech možnostech zástavy jsme pro vás napsali celý článek.
Nemusíte. Je čistě na vás, jestli si pojištění sjednáte. Jelikož je ale hypotéka závazek na několik desítek let, určitě je dobré pojištění pečlivě zvážit. Kdyby se cokoliv stalo, budete mít alespoň jistotu, že vám zůstane střecha nad hlavou.
Banky vždy vyžadují doklad totožnosti, nejčastěji občanský průkaz. Cizinci se prokazují cestovním pasem.
Dále po vás mohou požadovat:
- vyplněnou žádost o hypoteční úvěr,
- dokumenty o příjmech a majetkových poměrech (podnikatelé daňové přiznání),
- výpis z běžného účtu a výplatní pásky,
- list vlastnictví, snímek katastrální mapy a další dokumenty vztahující se k zastavené nemovitosti,
- kupní či darovací smlouvu k nemovitosti,
- pojistnou smlouvu k nemovitosti,
- veškeré informace o vašich dalších půjčkách a závazcích,
- případné rozhodnutí soudu o stanovení výživného,
- smlouvy o stavebním spoření, nájemní smlouvy, potvrzení o sociálních dávkách a smlouvy o životní pojistce,
- ručitelská prohlášení.
V současné době je možné si vzít hypotéku maximálně do výše 90 %. LTV z odhadní ceny zastavené nemovitosti. Je tedy potřeba, abyste měli nějaké vlastní úspory, nebo další nemovitost, kterou poskytnete bance jako další zástavu.
Klient by měl splácet úvěr během svého produktivního věku. Maximální délka splatnosti úvěru je 30–40 let s tím, že byste měli mít hypotéku splacenou ve věku 70 let.
Bonita je zjednodušeně schopnost úvěr splácet bez problémů. Především se posuzuje měsíční příjem, další závazky, půjčky atd.
Úrok udává, kolik zaplatíte na úrocích za jeden rok. Banky a instituce poskytující půjčky ale často vybírají různé další poplatky. Většinou jde o poplatek za zřízení půjčky, za vedení účtu atd. Tyto poplatky jsou spolu s úrokem zahrnuty až v RPSN (roční procentní sazba nákladů). Díky RPSN si tak můžete porovnat konečné ceny půjček.