Jak vypočítat vrácení daně z hypotéky?

Ve chvíli, kdy se blíží termín podání daňového přiznání, začínáme obvykle přemýšlet, jakými způsoby bychom mohli na daních ušetřit. Pokud máte hypotéku, můžete zajásat. Po celoročním splácení přijde chvíle, kdy se vám úroky z hypotéky vrátí zpět. Víte ale, kdy a za jakých podmínek můžete uplatnit vrácení daně z hypotéky?

Jak funguje vrácení daně z hypotéky?

Tento daňový odpočet má podpořit občany, kteří se rozhodli pořídit si vlastní bydlení. A zůstal nedotčený i v současném konsolidačním balíčku, takže s ním nezapomeňte počítat, až budete vyplňovat daňové přiznání. 

Podstata je velmi jednoduchá – úroky, které jste zaplatili za hypotéku na bydlení, si odečtete od daňového základu. Teprve po tomto odečtení si ze základu spočítáte 15% daň z příjmu. Nespleťte si odpočet se slevou na dani, která snižuje daň v celém jejím rozsahu, a odečtete si ji až z vypočítané daně z příjmů. V případě vrácení daně z hypotéky tak ušetříte 15 % ze zaplacených úroků (pokud jste například zaplatili úroky 100 000 Kč, ušetříte 15 000 Kč).

Mám na odpočet hypotéky z daní automaticky nárok?

Bohužel ne každý si může odpočet úroků z hypotéky ze základu daně uplatnit. Je třeba dodržet následující podmínky:

• Hypotéku jste si vzali na řešení bytové potřeby své nebo osoby blízké tak, jak ji definuje občanský zákoník (to jsou potomci a předci a dále manžel nebo registrovaný partner. Pro daňový odpočet se sem řadí i osoby, které spolu žijí). Znamená to, že jste si vzali hypotéku na rodinný dům, byt, na rekonstrukci bydlení nebo na vypořádání majetku při rozvodu. Musíte být majitelem této nemovitosti (u družstevního bytu vlastníte družstevní podíl).
• Jste žadatelem nebo spolužadatelem o hypotéku (úvěr je psaný na vaše jméno).
• V dané nemovitosti trvale bydlíte. Důležité je zde slovo „trvale“, nemůžete si odpočet uplatnit například u hypotéky na rekreační chatu, kam jezdíte jen na prázdniny. Tento trvalý pobyt musíte prokázat. Nejjednodušeji tak, že ho máte uvedený jako trvalé bydliště v občance. Můžete ale doložit, že na uvedeném místě opravdu bydlíte, i uvedením dané adresy jako korespondenční třeba u dodavatele energií. Pomoci může i svědectví sousedů.

Tip pro vás: Pokud dodavatele energií právě řešíte nebo nejste s vašimi dodavateli spokojení, podívejte se na online srovnání cen plynu a elektřiny a ceníky dodavatelů v roce 2024.

Kdo má nárok na vrácení úroků z hypotéky?

Každý, kdo má zdanitelné příjmy a na daních zaplatí víc, než je roční sleva na poplatníka (za rok 2023 činí 30 840 Kč). Pokud zdanitelné příjmy nemáte nebo jen velmi malé, například pobíráte mateřskou nebo si přivyděláváte pár korun na dohodu a platíte srážkovou daň, nemůžete si odpočet úroků uplatnit. Nárok mají jak zaměstnanci, tak OSVČ.

• Zaměstnanci si odečet uplatní při ročním zúčtování daně u zaměstnavatele. Stačí odevzdat potvrzení o zaplacených úrocích. Díky odpočtu zaměstnanci mohou dosáhnout vrácení daně.
• OSVČ si úroky z hypotéky uvedou v daňovém přiznání a poníží si o ně základ daně. Finančnímu úřadu opět doložíte potvrzení o zaplacených úrocích. Abyste mohli odečet uplatnit, musíte mít zisk alespoň 205 600 Kč ročně. Ovšem pozor, u OSVČ je situace trochu odlišná a záleží na tom, jestli platíte zálohy na daň. Pokud ano, i vám se může podařit docílit vrácení daně. Pokud ne, tak se vám daň nevrací (protože jste dosud žádnou nezaplatili) a úroky si můžete uplatnit jen jako slevu na dani a daň tak snížit na nulu.

Jak na odpočet úroků z hypotéky u manželů

Vzali jste si hypotéku společně jako manželé? V tom případě se musíte rozhodnout, co se vám víc vyplatí. Máte totiž dvě možnosti:

• celý odpočet si uplatní jen jeden z manželů,
• odpočet si rozdělíte rovným dílem.

Opět platí podmínka, že oba manželé musí být uvedeni jako žadatelé (resp. žadatel a spolužadatel) o hypotéku. Kdyby byl žadatelem pouze jeden, pak si může odpočet uplatnit pouze tento jeden z manželů.

Jsou na odpočty úroků z hypotéky nějaké limity?

Ano, jsou. Z daní si nelze odečíst libovolnou výši úroků, ale jen maximální možnou určenou částku. Její výše se liší podle toho, kdy jste si hypotéku pořídili (nebo refinancovali).

Limity na odpočty úroků z hypotéky

Jaké potřebuji k odpočtu úroků dokumenty

• Potvrzení o zaplacených úrocích – dostanete ho od banky, u které jste si hypotéku sjednávali. Většinou ho banky zasílají automaticky na začátku kalendářního roku buď poštou, nebo ho najdete online ve své klientské zóně. Jestli potvrzení nikde nemáte, zažádejte si o něj písemně pomocí online formuláře nebo e-mailu. Toto potvrzení dokládáte každý rok, kdy chcete odpočet úroků uplatnit, a je nutné odevzdat originál. Pro sebe si pořiďte kopii.
• Výpis z katastru – dokládáte pouze první rok, kdy odečet uplatňujete, jako doklad toho, že jste majitelem nemovitosti.
• Hypoteční smlouvu – také je potřeba ji doložit pouze první rok uplatňování odpočtu. Odevzdává se kopie.

Kalkulačka pro výpočet vrácení daně z hypotéky

Kolik přesně ušetříte, závisí jednak na výši zaplacených úroků, ale také na výši celé hypotéky, na stanovené době splácení a celkové úrokové sazbě. 

Orientačně si můžete snadno spočítat, na kolik peněz zpět se můžete těšit, pomocí následujícího vzorečku: výše zaplacených úroků za rok × 0,15.

Příklad: 

Nejvyšších odečtů dosáhnete ze začátku splácení, kdy větší část splátky tvoří úroky. Nezapomeňte proto na odpočet hypotéky z daní hned od prvního roku splácení. Pokud jste nespláceli hypotéku celý rok, uplatníte poměrnou částku (za každý měsíc 1/12 z maximální uplatnitelné částky).

S možností odpočtu úroků z hypotéky na daních byste měli počítat už při sjednávání hypotéky, protože výši odpočtu ovlivní celá řada parametrů.

Na jakou výši hypotéky a s jakou měsíční splátkou byste dosáhli, se můžete podívat v naší online kalkulačce hypoték. S výběrem a sjednáním hypotéky vám také rádi pomůžou naši hypoteční specialisté.

Kdo nemá nárok na vrácení úroků z hypotéky?

Odpočet hypotéky z daní nemůžete uplatnit, pokud máte hypotéku na nemovitost pořízenou za jiným účelem, než je trvalé bydlení, například za účelem pronájmu, k podnikání nebo k rekreaci.

Nárok na odpočet nemáte také v případě, že máte minimální mzdu nebo velmi malé příjmy z podnikání a na daních nezaplatíte víc, než je sleva na poplatníka.