RPSN u hypotéky: Co to je a jak jej zohlednit při výběru úvěru?

Jestli si právě vybíráte hypotéku, určitě se díváte hlavně na úrokovou sazbu a snažíte se najít co nejnižší. Víte ale, že to není jediný ukazatel, který vám řekne, jak drahá bude vaše hypotéka? RPSN je další faktor, který by měl hrát důležitou roli ve vašem výběru. Ukážeme si, co se pod zkratkou skrývá a proč byste se i na RPSN u hypotéky měli zaměřit.

Co je RPSN?

RPSN je zkratka znamenající Roční Procentní Sazbu Nákladů a říká vám, kolik zaplatíte za hypotéku nebo jinou půjčku celkem. Zahrnuje nejen úrokovou sazbu, ale i různé poplatky a provize, které budete muset bance ve finále zaplatit. Uvádí se v procentech jako roční procento z celkové výše hypotéky.

Jak vysoké je RPSN u hypoték?

Ačkoliv se to nemusí na první pohled zdát důležité, veškeré náklady na hypotéku mohou vyšplhat do poměrně vysokých částek a nízká úroková sazba najednou už nemusí být tak výhodná, jak se zdálo. Dokonce každá odchylka v rámci setin procent u RPSN může znamenat rozdíl několika tisícovek na poplatcích. 

Takže se nenechte zmást tím, že údaje jsou „skoro stejné“ a vždy se zajímejte o to, co přesně u konkrétní nabídky uvedené RPSN znamená a jaké poplatky obsahuje.

Když si budete prohlížet nabídku hypoték třeba v online hypoteční kalkulačce, uvidíte, že číslo uvedené u zkratky RPSN se u jednotlivých nabídek liší. Obvykle bude ve výši jednotek procent, například 4,07 %, 5,17 % nebo 5,23 %. U nebankovních hypoték může být i o trochu vyšší, třeba 9 nebo 10 %.

Srovnání RPSN u hypoték

Konkrétní výši RPSN zjistíte ve srovnání RPSN u hypoték, ale pro vaši orientaci je dobré vědět, že u dlouhodobých produktů, jakým hypotéka bezpochyby je, by výše RPSN určitě neměla přesáhnout 10 %. Hodně vysoké RPSN ve výši několika set procent je obvyklé spíše u krátkodobých nebankovních půjček na cokoliv.

Výše RPSN u hypoték je vždy orientační. Může se samozřejmě v budoucnu měnit podle toho, jak se změní úroková sazba při refixaci hypotéky (při vyšší úrokové sazbě RPSN stoupne) nebo podle toho, jak dlouho budete splácet (pokud využijete mimořádnou splátku a zkrátíte si dobu splácení, RPSN klesne). 

Co obsahuje RPSN u hypoték?

V RPSN u hypoték bývají zahrnuty následující položky:

• úroková sazba,
• poplatek za posouzení žádosti o hypotéku,
• poplatek za poskytnutí hypotéky,
• poplatek za vedení hypotéky (resp. úvěrového účtu),
• poplatek za vedení účtu, na který vám bude úvěr vyplácen,
• poplatek za čerpání hypotéky,
• poplatek za vedení běžného účtu, ze kterého budou odcházet splátky,
• poplatek za bankovní odhad ceny nemovitosti,
• poplatky za návrhy podané na katastru nemovitostí (vklad a výmaz zástavního práva),
• poplatek za potvrzení o zaplacených úrocích (budete potřebovat pro odepsaní úroků z hypotéky z daní),
• poplatek za pojištění nemovitosti (pojištění bývá obvyklou podmínkou ke schválení hypotéky).

Někdy bývá součástí RPSN i poplatek za pojištění proti neschopnosti splácet, ale pouze v případech, že ho banka požaduje k poskytnutí hypotéky. Pokud ho nepožaduje a jeho uzavření je čistě na vaší volbě, v RPSN zahrnuto nebude.

Také platí, že ne vždy banka zahrnuje do RPSN vše z toho, co jsme vyjmenovali. Někdy například RPSN neobsahuje poplatky na katastru nemovitostí.

Co RPSN u hypotéky neobsahuje?

Většina administrativních a jiných poplatků a provizí sice v RPSN zahrnuta bude, ale přece jen můžete narazit i na něco, s čím RPSN nepočítá, ale vy to přesto musíte zaplatit:

• Odměna odhadci za odhad ceny nemovitosti: Té se ovšem můžete vyhnout, pokud banka nabízí k hypotéce vypracování odhadu zdarma.
• Pojištění proti neschopnosti splácet: I když není povinné, je rozhodně vhodné, přece jen hypotéka je závazek na spoustu let a nikdy nevíte, co vám za pár let může stát. 
• Poplatky spojené s pohybem peněz na běžném účtu, ze kterého platíte splátky: I když bývají malé, přece jen u pravidelné měsíční splátky po několik desetiletí se každá koruna nastřádá. Vyplatí se tak zajímat se i o podmínky vedení běžného účtu a vybrat si takový, kde zbytečně neplatíte navíc.

Jak vypočítat RPSN?

Zajímá vás, jak vypočítat RPSN? Metodika výpočtu je poměrně komplikovaná, vzorec výpočtu je uveden v zákoně o spotřebitelském úvěru. Většině lidí je ale k ničemu, protože k výpočtu potřebujete už širší znalosti matematiky a s tužkou a papírem nebo běžnou kalkulačkou si rozhodně nevystačíte. 

Naštěstí nemusíte počítat sami. Banky mají totiž povinnost uvádět ve svých nabídkách výši RPSN právě z toho důvodu, aby se běžný spotřebitel mohl snadno zorientovat ve všech nákladech. 

A kdybyste údaji z banky nevěřili, můžete využít některou online RPSN kalkulačku, kterou najdete na internetu, například kalkulátor RPSN na webu Kanceláře finančního arbitra ČR.

RPSN versus úrok

Na co se tedy při srovnání hypoték zaměřit? Samozřejmě úroková sazba je prvotním vodítkem, ale na RPSN určitě nezapomínejte. Často totiž zjistíte, že úroková sazba nižší o pár desetin procent bude vykoupená právě vyššími poplatky za to či ono. Rozhodující slovo by tak měla hrát právě výše RPSN.