12/3/2024, Petra Maříková, Ušetřeno.cz
Jak funguje refixace hypotéky?
Blíží se vám konec fixace u hypotéky? Pak vyvstává téměř hamletovská otázka – refixovat, nebo refinancovat? Oba pojmy se často pletou, tak si v tom udělejme jasno. Podívejte se, co znamená refixace hypotéky, kdy se vyplatí a kdy raději zvolit refinancování.
Co to je refixace hypotéky
Refixace hypotéky je změna úrokové sazby na nové fixační období u stejného poskytovatele. Znamená to, že zůstanete s hypotékou u stejné banky, akceptujete její nabídku nebo se domluvíte na vyhovující úrokové sazbě a sjednáte si nové fixační období.
Jak funguje refixace hypotéky
Celý proces refixace hypotéky začíná nejpozději tři měsíce před koncem vašeho fixačního období, kdy vám banka oznámí nabídku nové úrokové sazby pro další období fixace.
Pojem fixace hypotéky označuje období, po které vám banka garantuje neměnnou úrokovou sazbu. Při refixování je důležité vědět, že se nemusíte řídit tím, jak dlouhou fixaci jste měli dosud. Můžete se domluvit na delší i kratší fixaci podle toho, co je pro vás zrovna výhodnější.
Jakmile znáte nabídku své banky, začíná vám souboj s časem. Musíte si zjistit aktuální situaci na hypotečním trhu, tedy jaké podmínky a úrokové sazby byste momentálně získali u jiných bank. Tuto fázi si samozřejmě nemusíte nechávat až na poslední chvíli. Dopřejte si čas na výběr.
Můžete zjistit, že vám vaše banka dala dobou nabídku, ale taky můžete objevit jinou, mnohem výhodnější. V tom případě můžete začít vyjednávat se svou bankou, jestli by byla ochotná vám úrokovou sazbu snížit.
Pokud se dohodnete (nebo rovnou přijmete nabídku banky), pak proběhne tzv. refixace. Sjednáte si s bankou nové fixační období, přepočítá se výše splátky podle nové úrokové sazby a pokračujete se splácením hypotéky tak, jak jste byli dosud zvyklí.
Délku nové fixace hypotéky si vyberte podle vývoje úrokových sazeb a prognózy vývoje. Jestli se v následujících pár letech očekává pokles úrokových sazeb, bude pro vás výhodnější kratší fixační období.
Sice jsou některé banky v případě většího poklesu úrokových sazeb ochotné jednat o snížení úrokové sazby i během delší doby fixace, není to ale pravidlem, znamená to pro vás větší vyjednávání (obvykle je nutná spolupráce hypotečního specialisty) a za sjednání nové úrokové sazby zaplatíte vyšší poplatek. Na tuto možnost raději nespoléhejte.
Aktuální nabídku hypoték si porovnejte online
Při refixaci nepodceňujte vyjednávání
Vzít hned bez rozmyšlení první nabídku od banky se nemusí vyplatit. Banky totiž mnohdy spoléhají na to, že refixace je pro klienta jednoduchá, nemusí nic vyřizovat, vyhne se novému papírování, a tak raději zůstane u ní a nic neřeší.
Jakmile si ale srovnáte nabídku hypoték u jiných bank a zjistíte, že jinde byste ušetřili, máte po ruce argument, se kterým můžete začít vyjednávat. Často vám vaše banka podmínky vyrovná a je ochotná domluvit se na lepším úroku, protože nechce přijít o klienta. A zůstat u původní banky je pro vás opravdu snazší, takže by to bylo výhodné i pro vás.
Chcete si srovnat aktuální nabídku hypoték? Využijte online hypoteční kalkulačku, díky které hned zjistíte, jaké máte jinde šance.
Nedohodli jste se na refixaci? Přichází na řadu refinancování
A co dělat v opačném případě, kdy je nabídka jiné banky o hodně lákavější a vaše není ochotná vám poskytnout stejné podmínky? Nemusíte zůstávat. V období konce fixace hypotéky máte totiž možnost zdarma přestoupit k jiné bance.
Refinancování hypotéky znamená, že si sjednáte novou hypotéku u jiné banky a tou splatíte svou původní hypotéku. V praxi to funguje tak, že ji za vás splatí přímo banka a zařídí výmaz zástavního práva stávající banky z listu vlastnictví. Vy pak už jen začnete splácet výhodnější hypotéku u nové banky.
Důležité ale je, aby k refinancování opravdu došlo až ke konci fixace hypotéky. Od září 2024 totiž platí nová pravidla pro předčasné splacení hypotéky. Zatímco dříve po vás za útěk k výhodnější hypotéce mohly banky chtít jen úhradu administrativních nákladů (obvykle ve výši pár stokorun), nyní po vás mohou chtít 0,25 % z mimořádně splacené částky za každý rok zbývající do konce fixace (maximálně však 1 %).
Z tohoto pravidla je několik výjimek, kdy můžete přejít k jiné bance zdarma, a jednou z nich je právě splacení na konci fixace.
Než se pustíte do refinancování, nezapomeňte srovnávat i další parametry hypotéky, ne jen úrokovou sazbu. Velkou roli hraje i RPSN.
Porovnejte si hypotéky online
Vyplatí se vám refixace?
Refixace hypotéky má své výhody a nevýhody a vždycky je potřeba zvážit, co se vám vyplatí víc. Pokud byste si nevěděli rady, pomůže vám hypoteční poradce, který má přehled o nabídkách hypoték a zároveň dokáže propočítat jednotlivé varianty s ohledem na vaše požadavky.
Někdy se totiž nemusí refinancování vyplatit ani v případě, že by úroková sazba byla nižší. Jedná se o situace, kdy máte u stávající banky nějaké výhody, například levnější pojištění nemovitosti, zatímco jinde byste je neměli a celková úspora by tak nebyla buď žádná, nebo zanedbatelná.
Výhody refixace hypotéky
- Je administrativně jednodušší než refinancování, nemusíte znovu procházet procesem schvalování hypotéky.
- Banka nebude znovu prověřovat vaše příjmy a výdaje (což je výhodné, pokud se vám snížila bonita).
- Ušetříte peníze za různé poplatky při sjednání hypotéky a za výmaz zástavního práva na katastru a za vložení zástavního práva pro novou banku.
- Časová úspora.
Nevýhody refixace hypotéky
- Můžete dostat nevýhodnou úrokovou sazbu a mít po následující období vyšší splátky.
- Nevyužijete výhodnějších podmínek a slev, které může nabídnout jiná banka.
- V případě žádosti o navýšení hypotéky budete muset i u refixace znovu projít ověřením vaší úvěruschopnosti a hodnoty zástavy.
Reprezentativní příklad splátky hypotéky
Podívejte se, jak může měsíční splátku hypotéky ovlivnit výše úrokové sazby a RPSN.
V našem modelovém příkladu vycházíme ze stejného požadavku klienta. Hodnota nemovitosti je 5 000 000 Kč, hypotéku klient potřebuje ve výši 3 500 000 Kč, doba splatnosti je 20 let a volí fixaci na 5 let.
Jedná se o ilustrativní příklad, nejedná se o obchodní nabídku.
Výše měsíční splátky hypotéky v závislosti na úrokové sazbě a RPSN
Parametry hypotéky | Banka A | Banka B | Banka C | Banka D |
Úroková sazba | 4,29 % | 5,39 % | 5,19 % | 5,29 % |
RPSN | 5,44 % | 5,75 % | 6,44 % | 5,45 % |
Měsíční splátka | 21 748 Kč | 23 859 Kč | 25 491 Kč | 23 663 Kč |
Zdroj: webové stránky bank, údaje platné k 25. 11. 2024.
Zajímají vás aktuální úrokové sazby u jednotlivých bank? Zjistíte je v naší hypoteční kalkulačce. S výběrem vám rádi pomůžou naši hypoteční specialisté.