Prodej domu s hypotékou

Život někdy přináší nečekané změny, a tak se může stát, že budete potřebovat prodat dům, který je zatížen hypotékou. Je prodej domu s hypotékou vůbec možný? A jak to udělat? Podívejte se na obvyklý postup a můžete se do toho pustit bez obav.

Proč prodávat nemovitost s hypotékou?

Hypotéka je obvykle závazek na několik desetiletí, hypotéky se splatností 30 let nebývají výjimkou. Během této doby se ale může přihodit ledacos, kvůli čemu bude potřeba dům prodat. Můžete získat práci na druhé straně republiky, rozvádět se a vypořádávat společné jmění, stěhovat se za novým partnerem nebo budete požadovat větší či menší dům. Také se může změnit vaše finanční situace, vysoké měsíční splátky vás budou už příliš zatěžovat a budete hledat levnější bydlení. 

Vaše životní situace se může změnit z mnoha důvodů a nemovitost s hypotékou se najednou stane obtížným břemenem. Ale lze vůbec prodat nemovitosti zatížené hypotékou? 

Podívejte se na prognózu vývoje cen nemovitostí, ať víte, jaké máte při prodeji šance.

Lze prodat dům s hypotékou?

Ano, dobrá zpráva je, že prodat dům je možné i s hypotékou, jen to bude vyžadovat trochu víc organizace a papírování a také si na tuto akci vyhraďte o něco víc času.

Většina lidí má dům, na který splácí hypotéku, v zástavě u banky. To omezuje vaše možnosti s domem libovolně nakládat a budete potřebovat souhlas a součinnost banky.

Při prodeji domu s hypotékou musíte dodržet stanovený postup, ale můžete si vybrat, jakým způsobem prodej a splacení hypotéky uskutečníte.

Jak na prodej domu s hypotékou?

Jako první vždy zamiřte do banky a získejte souhlas s prodejem domu a potvrzení o celkové výši zůstatku úvěru (částka, která zbývá k doplacení hypotéky). Zástavní právo na nemovitost totiž banka zruší až ve chvíli, kdy bude celý zbytek hypotéky zaplacený. 

Následně můžete začít shánět zájemce o koupi domu zcela běžným způsobem – využijte různé realitní inzertní servery nebo zadejte prodej domu realitní kanceláři.

Jakmile máte vážného zájemce a prodej domu je domluvený, máte následující možnosti:

Předčasné splacení hypotéky

Jedná se o zaplacení zbývající části dluhu z peněz, které získáte z prodeje domu. V tomto případě je třeba mít všechno řádně ošetřeno pečlivě sepsanou kupní smlouvou na nemovitost, protože je třeba zkoordinovat platby s vymazáním zástavního práva a přepisem nemovitosti v katastru nemovitostí na nového vlastníka.

Obvyklý postup je:

• Kupující zaplatí zbývající část hypotéky buď přímo vaší bance, nebo ji dá do advokátní nebo notářské úschovy, odkud bude převedena bance.
• Vaše banka vydá potvrzení o zániku zástavního práva a na katastru podá návrh na výmaz zástavního práva z listu vlastnictví.
• Kupující poté doplatí zbytek ceny domu (pravděpodobně bude vyšší než zbývající část hypotéky) a peníze dá opět do úschovy.
• Podáte na katastru návrh na vklad vlastnického práva kupujícího.
• V katastru bude vymazáno zástavní právo a bude zapsáno vlastnické právo kupujícího.
• Ve chvíli, kdy bude kupující zapsaný v katastru jako nový majitel domu, dostanete z úschovy vyplacený zbytek peněz z prodeje domu.

U předčasného splacení hypotéky ale musíte myslet i na to, abyste zbytečně neplatili poplatky, které se od září 2024 podstatně navýšily. Podívejte se na nová pravidla pro předčasné splacení hypotéky a zjistěte, kdy máte možnost mimořádné splátky zdarma.

Jak probíhá prodej bytu s hypotékou?

Splacení hypotéky novou hypotékou

V některých případech kupující také potřebuje hypotéku ke koupi vašeho domu. Kombinace dvou akcí, jako je prodej domu s hypotékou a koupě domu na hypotéku, je trochu složitější, ale ne nemožná a ani neobvyklá. 

Postupuje se následovně:

• Po podpisu rezervační smlouvy si kupující sjedná hypotéku u své banky.
• Podepíšete kupní smlouvu a vy nebo kupující podáte na katastru návrh na vklad nového zástavního práva. K tomu budete potřebovat souhlas vaší banky se zástavou ve druhém pořadí (v jeden moment totiž budou mít na dům zástavní právo obě banky – jak vaše, tak kupujícího).
• Dále podáte na katastr návrh na vklad nového majitele.
• Banka kupujícího odešle vaší bance požadovanou částku k doplacení hypotéky. Zbývající část ceny domu bude uložena do úschovy.
• Vaše banka vám dá potvrzení k výmazu zástavního práva a poté buď přímo banka, vy nebo kupující podá na katastru návrh na vymazání původního zástavního práva.
• V katastru nemovitostí zůstane zapsané zástavní právo už jen pro banku kupujícího a kupující je uveden jako nový majitel.
• Vy dostanete z úschovy vyplacen zbytek ceny domu.

Jednodušší postup je, když si kupující sjedná novou hypotéku u stejné banky, jako máte vy. Mění se pak jen údaje o vlastníkovi domu, ale zástavní právo zůstává stejné.

Převod hypotéky

Dům můžete prodat zájemci i s hypotékou a kupující si vaši hypotéku převezme. Prodej domu je jedním z nejčastějších důvodů převzetí hypotéky. Od domluvené ceny domu, která bude vycházet z odhadu ceny nemovitosti, se odečte výše převzaté hypotéky a kupující vám zaplatí prostřednictvím advokátní nebo notářské úschovy pouze zbývající část ceny domu.

Převzetí hypotéky vyžaduje souhlas banky, která si zájemce proklepne běžným způsobem a ověří si jeho bonitu. Kupující musí podat žádost o převzetí hypotéky a doložit bance svůj příjem a všechny obvyklé dokumenty potřebné k žádosti o hypotéku.

Může se ale stát, že kupující o převzetí hypotéky nebude mít zájem, protože bude mít své vlastní představy o financování nemovitosti nebo mu nebudou vyhovovat podmínky vaší banky a zajistí si u jiné banky levnější hypotéku. Pak vám nezbývá než hypotéku předčasně splatit.

Někdy může být převzetí hypotéky naopak pro kupujícího výhodné, a to v případě, kdy je u hypotéky zafixovaný nižší úrok, než jaký by zájemce v době prodeje získal na novou hypotéku.

Daň z nemovitosti

Po úspěšném prodeji domu nezapomeňte na daň z nemovitosti. Vy jako prodávající budete muset zaplatit běžnou daň z příjmu (pokud byste od ní nebyli osvobozeni), podáte běžné daňové přiznání do 31. března následujícího roku.

Kupující se musí přihlásit k platbě daně z nemovitých věcí. Napoprvé také podá běžné daňové přiznání, v následujících letech je už ale daň z nemovitosti vyměřována automaticky a přijdou mu jen podklady k platbě složenkou nebo do datové schránky.