Spadly vám do klína nečekané peníze? Možná uvažujete, že byste se zbavili části, nebo dokonce celé hypotéky. Chce to ale si mimořádnou splátku dobře načasovat. Novela zákona o spotřebitelských úvěrech přinesla s platností od 1. 9. 2024 nová pravidla pro mimořádné splátky hypoték. Podívejme se, jak mimořádné splátky aktuálně fungují a jak se změnily podmínky předčasného splacení hypotéky.
Mimořádná splátka hypotéky je jednorázové splacení větší sumy z dlužné částky mimo pravidelný splátkový kalendář, díky němuž se zmenší jistina, a tedy sníží i celkové náklady na úroky. Takovouto akcí lze buď zkrátit čas splácení, nebo snížit pravidelnou měsíční splátku.
Aktuálně záleží na tom, kdy jste si hypotéku vzali nebo kdy naposledy jste u ní sjednávali novou fixaci.
Podmínky se liší u hypoték sjednaných nebo refixovaných:
Podívejme se na oba případy zvlášť.
Najděte si hypotéku na míru.
U hypoték sjednaných po 1. prosinci 2016 a před 1. 9. 2024 nebo u těch, u nichž se v tomto období měnila fixace úrokové sazby, lze splatit bez sankce jednou ročně až 25 % původní dlužné částky, a to vždy měsíc před výročím smlouvy. Existují však i další případy, kdy je mimořádná splátka zdarma.
V ostatních případech (tj. z jiných důvodů nebo v jiném termínu než na konci fixace) má banka nárok pouze na náhradu tzv. účelně vynaložených nákladů, které jí s mimořádnou splátkou vzniknou. Jde v podstatě jen o administrativní náklady v řádu stokorun.
A co vše spadá pod pojem administrativní náklady? Patří sem výdaje na zaměstnance, který žádost zpracovává, tisk a kopírování dokumentů, poplatek na katastru nemovitostí, poštovné, kancelářské potřeby a podobně.
Trochu jiná situace může nastat, pokud byste chtěli hypotéku splatit předčasně kvůli prodeji nemovitosti. Pak je stanoveno, že poplatek nesmí u smluv, které trvají déle než 2 roky, přesáhnout 1 % z mimořádné splátky (zároveň to smí být maximálně 50 000 Kč).
To je ovšem zákonný rámec, takříkajíc maximum možného, co si banky mohou dovolit. Mnohé pro své klienty nastavují podmínky o něco měkčí a účtují si také jen administrativní poplatky.
| Banka | Poplatky |
|---|---|
| Air Bank | zdarma |
| Česká spořitelna | 700 Kč |
| Fio banka | zdarma (poplatek 1 000 Kč jen při refinancování úvěru v jiné bance) |
| MONETA Money Bank | administrativní poplatek |
| Hypoteční banka a ČSOB (sloučená do ČSOB Hypoteční) | 500 Kč |
| Komerční banka | administrativní náklady |
| mBank | administrativní náklady |
| Raiffeisenbank | 1 000 Kč |
| UniCredit Bank | 1 000 Kč |
Zdroj: webové stránky bank, údaje aktuální k 26. 3. 2025
Novela zákona o spotřebitelském úvěru chce omezit tzv. hypoteční turistiku, tedy situace, kdy klienti přechází s hypotékou k různým bankám kvůli lepší nabídce, a to v průběhu doby fixace. Pro banky je toto vysoce ztrátové, protože přicházejí o zisk z úroků, se kterým počítali po celé sjednané fixační období.
Od září 2024 mají banky možnost naúčtovat si výrazně vyšší poplatky za mimořádné splátky hypotéky během fixace. Zároveň je ale rozšířen okruh důvodů, kdy můžete předčasně splatit hypotéku zcela zdarma. Zákon tak nově lépe rozlišuje, kdy má klient k „útěku“ pádný důvod a kdy chce jen ušetřit třeba s výhodnější úrokovou sazbou.
Upozorňujeme, že pokud jste hypotéku sjednali či refixovali ještě před 1. 9. 2024, tak se na vás stále vztahují starší pravidla (například když jste hypotéku sjednali nebo refixovali v březnu 2024 na pět let, budou se na vás nová pravidla vztahovat až od března 2029).
Srovnejte si nabídku hypoték online.
Banky stále mají nárok na úhradu administrativních poplatků spojených s mimořádnou splátkou, a to do výše 1 000 Kč. K tomu navíc mohou požadovat jako náhradu za ušlé úroky poplatek 0,25 % z mimořádné splátky za každý rok zbývající do konce doby fixace. Zároveň je ale pro tento poplatek daný strop, nesmí být celkově vyšší než 1 % z předčasně splacené částky.
Kromě všech důvodů uvedených výše, které stále platí, je nově ještě mimořádná splátka zdarma, když:
| Banka | Poplatky |
|---|---|
| Air Bank | zdarma |
| Česká spořitelna | podle zákona, přesnou výši lze spočítat v kalkulačce na webu banky |
| Fio banka | podle zákona + 1 000 Kč |
| MONETA Money Bank | podle zákona, další mimořádná splátka zdarma až do 25 % výše úvěru v případě, že máte sjednanou službu Dílčí mimořádné splátky |
| Hypoteční banka a ČSOB (sloučená do ČSOB Hypoteční) | podle zákona |
| Komerční banka | podle zákona |
| mBank | podle zákona |
| Raiffeisenbank | podle zákona + 1 000 Kč |
| UniCredit Bank | podle zákona + 1 000 Kč |
Zdroj: webové stránky bank, údaje aktuální k 26. 3. 2025
To je otázka, na kterou si musí každý klient odpovědět sám. Záleží totiž na spoustě okolností – výši úrokové sazby hypotéky, výši úspor pro případ nenadálých událostí či míře inflace. Někdy může být strašák nesplaceného úvěru větší zátěží psychickou než finanční.
Obecně platí, že předčasné splacení hypotéky je výhodné v případě, že úroková sazba hypotéky je vyšší, než o kolik jste schopni úspory zhodnocovat vlastními silami. Máte-li například z předchozích let zafixovanou velmi nízkou úrokovou sazbu, mimořádná splátka vám moc výhod nepřinese.
V takovém případě je lépe peníze využít jako rezervu pro krizové situace, jako je ztráta zaměstnání, porucha pračky či dlouhodobá nemoc, popř. investovat. Pokud se nechcete pouštět do investičního rizika a necháte peníze odpočívat na spořicím účtu, měli byste si vybrat takový, jehož výnos je vyšší než úroková sazba vaší hypotéky.
Pro srovnání hypoték můžete využít naši hypoteční kalkulačku, pomocí níž můžete také zjistit, na jakou hypotéku můžete dosáhnout.
Srovnejte si nabídku hypoték online.
Plánujete společné bydlení jako partneři a chcete získat hypotéku před manželstvím? Ukážeme vám, jaké máte možnosti i co dělat, kdybyste se později vzali.
Přemýšlíte, jestli je pro vás vhodnější nájem, nebo hypotéka? Podívejte se na srovnání obou variant a podle čeho se řídit při výběru.
Chcete se rychleji zbavit zátěže v podobě splátek hypotéky? Poradíme 5 možností, které vám pomůžou k rychlejšímu umoření hypotéky.