Hypotéka před manželstvím – co byste měli vědět?

V dnešní době není výjimečné, že spolu partneři žijí bez svatby a papír ke štěstí nepotřebují. Často ale potřebují společné bydlení na hypotéku. Zajímáte se taky o možnost vzít si hypotéku na nemovitost před manželstvím? Podívejte se, jak na to a komu bude patřit majetek nabytý před manželstvím. Co se s hypotékou stane, pokud byste se přece jen pro svatbu rozhodli?

Koupě nemovitosti před manželstvím

Většinou partneři pro první společné bydlení volí nájem, ale jakmile vám začne být jasné, že jde o dlouhodobý vztah, je na čase přemýšlet nad tím, jestli je pro vás vhodnější nájem nebo hypotéka na vlastní bydlení.

V případě manželů je situace jasně daná. Hypotéku si berou automaticky oba společně. Je ale možné vzít si společnou hypotéku, i když manželé nejste? Kdy se to vyplatí a co dělat, když je hypotéka psaná jen na jednoho z vás?

Majetek nabytý před manželstvím

Z pohledu zákona patří veškerý majetek, který jste nabyli před uzavřením manželství, jen vám. A zůstává váš i po uzavření sňatku. Pokud si tedy pořídíte na hypotéku nemovitost už  před manželstvím, bude i po svatbě dům nebo byt nadále jen váš a stejně tak bude vaše i hypotéka, tedy jen vy budete zodpovědní za její splácení. 

Můžete se samozřejmě rozhodnout, že po svatbě budete vlastníky nemovitosti oba dva. V tom případě je nutné sepsat předmanželskou smlouvu.

Hypotéka pro nesezdané páry

Pokud nejste manželé, máte na výběr, jestli pro vás bude výhodnější vzít si hypotéku jen na jednoho z vás, nebo na oba dohromady.

Hypotéka před manželstvím pro jednoho

Při podání žádosti o hypotéku pro jednoho se bude posuzovat výhradně bonita toho z vás, který o hypotéku žádá. Banka bude hodnotit pouze jeho příjmy a výdaje. 

To může být výhodné, pokud druhý z partnerů má vyšší výdaje (například splácí už jiné půjčky nebo platí vysoké alimenty) a bojíte se, že to negativně ovlivní vaši bonitu. Na druhou stranu samotný žadatel obvykle získá nižší hypotéku než pár.

Hypotéka pro jednoho vám může pomoct, pokud nemáte našetřeno dost peněz a hledáte způsob, jak získat hypotéku bez úspor. 

Je známo, že banka vám nedá (a ani nemůže dát) stoprocentní hypotéku, vždy musíte určitou část z odhadu ceny nemovitosti zaplatit ze svého. Můžete si pak financování nemovitosti rozdělit tak, že jeden si vezme půjčku na zaplacení části nemovitosti a druhý zažádá o hypotéku.

Jak to bude, když jeden z vás úspěšně hypotéku získá?

• Hypotéka bude oficiálně jen na jednoho z vás. Sice mu může ten druhý z páru v reálném životě na splátky přispívat, ale za hypotéku bude zodpovědný jen žadatel, stejně tak za případné problémy se splácením. 
• Hypotéka se promítne do registru dlužníků jen u jednoho z vás.
• Nemovitost pořízená z této hypotéky bude patřit výhradně do majetku žadatele. Dům tedy nebude vás obou a po rozchodu na něj druhý z páru nebude mít žádný nárok.

U tohoto modelu může nastat problém v případě rozchodu. Žijete s někým řadu let na psí knížku, společně budujete svou domácnost, peníze na opravy také dáváte ze svého, ale po rozchodu máte jen tak odejít? Tohoto scénáře se mnozí právem obávají. 

Je proto vhodné si hned na začátku nechat sepsat smlouvu, která jasně upraví vaše majetkové poměry tak, aby nikdo nepřišel zkrátka (bude v ní například uvedeno, jakou částku získá druhý partner po rozchodu zpět).

Společná hypotéka pro partnery

Není žádný problém žádat o půjčku s partnerem dohromady. V dnešní době většina bank nabízí možnost tzv. partnerské půjčky, u které není důležité, jestli jste manželé. Získat ji může jakýkoliv pár a půjčka poté patří oběma rovným dílem. Znamená to ale také, že oba máte povinnost ji splácet a oba za ni stejně ručíte.

U hypotéky je zcela běžné, že o ni může zažádat několik spolužadatelů, banky obvykle jejich počet omezují na čtyři a může se jednat o kohokoliv (například i o rodiče a jejich dospělé děti). Není tak problém, abyste si vzali hypotéku společně jako dva spolužadatelé.

Co pro vás bude znamenat hypotéka pro dva?

• Banky vás budou posuzovat společně, jak vaše příjmy, tak vaše výdaje. 
• Budete také spoludlužníci, za hypotéku budete oba zodpovídat a oba budete mít povinnost ji splácet.
• Oba budete mít záznam o hypotéce v registrech dlužníků.
• Nemovitost pořízená z této hypotéky bude také vás obou. Každý z vás bude mít podíl na nemovitosti, jehož výše bude zapsaná v listu vlastnictví. Obvykle vlastníte nemovitost půl na půl, ale můžete si dohodnout i jiný podíl.

Než se rozhodnete, jestli je pro vás výhodnější žádat o hypotéku jen pro jednoho, nebo společně, spočítejte si vaše příjmy a výdaje a udělejte si přehled, na jak vysokou hypotéku byste mohli v obou případech dosáhnout. 

Nabídku hypoték si můžete snadno srovnat díky online kalkulačce hypoték.
 

Co se s hypotékou a majetkem před manželstvím stane po svatbě?

Rozhodli jste se, že přece jen svatbu uspořádáte? Okamžikem svatby se pro vás stane důležitý pojem společné jmění manželů (běžně uváděné ve zkratce SJM). Znamená, že veškerý majetek i závazky nabyté během trvání manželství jsou ve vašem společném vlastnictví (oba jste ideálními, bezpodílovými spoluvlastníky).

Existují však i případy, kdy majetek do SJM nepatří. Jedná se o věci, které patří do vašeho výlučného vlastnictví.

Co patří do SJM?

• Dluhy nabyté za trvání manželství – hypotéky a půjčky, které souvisí s rodinným hospodařením. Typicky se jedná o hypotéku nebo půjčku na auto.
• Nemovitý majetek nabytý za trvání manželství – nemovitost, kterou si koupíte po svatbě, patří vám oběma rovným dílem.
• Ostatní majetek nabytý za trvání manželství – vaše úspory, investice, stavební spoření, příjmy obou manželů, vybavení domácnosti apod. A nezáleží na tom, jestli máte úspory na společném účtu nebo máte každý vlastní osobní účet.

Co nepatří do SJM?

• Osobní věci – například oblečení, zdravotní pomůcky, kosmetika nebo šperky.
• Majetek nabytý před uzavřením manželství – auto nebo byt, který jste si sami pořídili ještě před sňatkem. 
• Dary a dědictví – vše, co zdědí jen jeden z manželů nebo co mu někdo daruje. Pokud tedy zdědíte byt po babičce, je pouze váš. Ale pozor – když ho budete pronajímat, tak příjmy z pronájmu už do SJM patří.
• Náhrada nemajetkové újmy nebo náhrada za poškození vašeho majetku – jestliže dostanete například bolestné po nehodě, patří jen vám.
• Majetek získaný v souvislosti s výlučný vlastnictvím – jedná se o situace, kdy jste třeba zdědili auto, následně ho prodali a za tyto peníze (nepoužili jste společné finance) si koupili nové. Pak i toto nové auto patří výlučně vám.
• Dluhy, které uzavřel jen jeden z manželů bez souhlasu druhého – týká se to případů, kdy si jeden vezme půjčku například na podnikání, aniž by k tomu měl souhlas druhého z manželů.

Rozdělení SJM v manželství

Situace, které jsme popsali, patří k těm základním, které upravuje zákon. Vy se ale můžete se svým protějškem dohodnout, že budete majetek po svatbě sdílet jiným způsobem. V tom případě musíte uzavřít u notáře nebo advokáta smlouvu o zúžení nebo rozšíření SJM. 

Zúžení SJM

Můžete se dohodnout, že některý majetek nebo závazek, který by správně podle zákona měl spadat do SJM, bude ve výlučném vlastnictví jen jednoho z vás.

Vezmete-li si například půjčku a nechcete, abyste za ni byli odpovědní oba dva, můžete ji vyjmout ze SJM. Je to i možnost, jak si během manželství vzít hypotéku jen na jednoho z vás, což vám může pomoct, pokud by jeden z manželů nebyl pro banku vhodným žadatelem.

Rozšíření SJM

Opačný případ, kdy se rozhodnete, že do společného jmění zahrnete i majetek, který by měl patřit jen jednomu z vás – třeba zděděný dům, do kterého se nastěhujete a budete ho užívat společně.

Rozšíření SJM můžete využít i v případě, že jste si před svatbou vzali hypotéku jen na jednoho z vás a koupili za ni nemovitost. Můžete sepsat smlouvu o rozšíření SJM a stanete se spoluvlastníky dané nemovitosti stejně tak, jako byste si ji koupili až po uzavření manželství.

Stejně tak můžete po svatbě začít sdílet i hypotéku na vaše společné bydlení. Manžela nebo manželku můžete přidat do hypoteční smlouvy a stanete se spoludlužníky (bude muset ale projít bankovním ověřením, že má dostatečnou úvěruschopnost).

Co dělat s hypotékou v případě rozchodu?

Může se stát, že vám to nakonec s partnerem klapat nebude a dojde k rozchodu nebo rozvodu. Co ale dělat s hypotékou a domem, ve kterém bydlíte?

Pokud máte společnou hypotéku, můžete partnera vyplatit z hypotéky a úvěr převést jen na vás (opět musíte projít u banky schvalovacím procesem) nebo se naopak sami z úvěru vyvázat. Ten z partnerů, kterému zůstává nemovitost a hypotéka, musí uhradit druhému jeho podíl.

Někdy ani jeden z partnerů hypotéku převzít nechce nebo nikdo nemá dost financí na úhradu partnerova podílu. Pak je nejlepším řešením nemovitost prodat a ze získaných financí hypotéku doplatit. Dejte si jen pozor, kdy můžete hypotéku předčasně splatit, abyste se zbytečně nepřipravili o peníze.

Pokud máte hypotéku jen na jednoho, záleží na tom, jakou jste sepsali mezi sebou smlouvu o vypořádání partnerů nebo jestli jste po svatbě hypotéku a nemovitost převedli do SJM. Jestli žádnou smlouvu nemáte, případně není hypotéka a nemovitost součástí SJM, zůstává vše jen tomu, komu hypotéka a nemovitost patří.