Lze získat hypotéku bez úspor?

Trh s nemovitostmi se začal po slabých letech opět rozhýbávat, úrokové sazby klesají a vy začínáte přemýšlet o tom, že už konečně nastal ten správný čas vzít si hypotéku. Chcete si pořídit vlastní bydlení a zajímá vás, jestli je možné získat hypotéku bez úspor, nebo potřebujete část zaplatit ze svého? Podívejme se, jakou máte šanci.

Hypotéka bez úspor je už jen sen?

Z mnoha důvodů je dobré mít na koupi vlastního domu nebo bytu něco našetřeno předem a hypotéku si brát jen na zbytek ceny. Kromě toho, že si snížíte celkové zadlužení, získáte u banky i nižší úrok hypotéky a budete mít i nižší splátky. 

Banka vám navíc nemůže jen tak dát 100% hypotéku, protože tento krok ČNB už před časem bankám zakázala. Poskytování hypoték v plné výši je totiž riziko pro vás i pro banku. Vysoké zadlužení pro vás může znamenat, že nebudete v budoucnosti schopní půjčku splácet. V tom případě riskuje i banka, že při nuceném prodeji vaší nemovitosti třeba nezíská zpět odpovídající výši půjčky, protože nezná dopředu vývoj cen nemovitostí. 

Základní otázka všech žadatelů tedy zní – Kolik musím mít našetřeno na hypotéku a mám šanci dostat hypotéku bez úspor?

Podmínky pro získání hypotéky

Pravidlo, které stanovuje, kolik musíte mít na nemovitost naspořeno, patří mezi základní podmínky pro hypotéku. Není ale jedinou podmínkou. 

To, na jak vysokou hypotéku dosáhnete, závisí i na dalších faktorech. Banky budou vždy posuzovat vaši bonitu, příjmy, množství dluhů a platební morálku (jak splácíte dluhy).

Hodnota LTV aneb kolik musím mít našetřeno na hypotéku

Pod krkolomným názvem se schovává právě ta základní podmínka, o které jsme už mluvili, a to, že banka nesmí poskytnout 100% hypotéku. Číslo LTV udává, kolik vám banka může půjčit z ceny nemovitosti.

• U žadatelů do 36 let platí LTV 90 % – banka vám smí půjčit 90 % z ceny nemovitosti, 10 % musíte hradit ze svého.
• U žadatelů starších 36 let platí LTV 80 % – v tom případě musíte mít naspořeno už 20 % z ceny nemovitosti.

Nezapomeňte, že se nejedná o kupní cenu, ale o odhadní cenu nemovitosti. Musíte si tedy nechat udělat odhad ceny nemovitosti nebo odhad ceny pozemku, případně obojího (podle toho, na co si hypotéku chcete vzít). Teprve z odhadní ceny se vypočítá udaná procentuální částka a vy zjistíte, kolik vám banka může nejvíc půjčit.

I v tom může být zrada, protože se může stát, že odhad vyjde nižší, než je stanovená prodejní cena.

Potřebujete hypotéku? Využijte naši online hypoteční kalkulačku.

Ukazatel DTI a DSTI

Tyto dva faktory byly dřív velkým strašákem a mnohdy i důvodem zamítnutí hypotéky. Jejich povinné zohledňování bylo zrušeno u DTI v lednu 2024 a u DSTI v červenci 2023, takže dnes už na ně banky nemusí brát tak velký ohled. Nicméně stále jim slouží jako jakési vodítko, zda je pro ně bezpečné vám hypotéku poskytnout.

A co se vlastně pod těmito zkratkami skrývá? Oba ukazatele vyjadřují, jak vysoké zadlužení můžete mít.

• DTI – Říká, jak vysoké dluhy celkově můžete mít v poměru k vašemu ročnímu příjmu. Doporučená hodnota je 8, tedy veškeré vaše dluhy by neměly překročit osminásobek ročního příjmu.
• DSTI – Říká, jaká je maximální bezpečná výše měsíčních splátek vzhledem k vašemu měsíčnímu příjmu. Doporučuje se, aby veškeré měsíční splátky nepřesáhly více jak 40 % z vašeho měsíčního příjmu.

Ačkoliv banky tyto ukazatele už posuzovat nemusí, může se stát, že právě kvůli nim přijdete o šanci získat hypotéku bez úspor.

Dosáhnu na hypotéku?

I když všichni víme, že nejlepší je mít něco naspořeno, někdy není snadné to splnit. Zvlášť pokud platíte vysoký nájem nebo jste mladí a ještě jste neměli dost času vytvořit tak velké úspory. Požadovaná částka totiž může být poměrně vysoká. 

V září 2024 byla podle ČBA Hypomonitoru průměrná výše poskytnutých hypoték 3,76 milionů Kč. Co to pro vás znamená? Podívejte se do následující tabulky.

Potřebná výše úspor pro získání hypotéky ve výši 3,76 milionů Kč

Zdroj: webové stránky ČBA, platné k 14. 10. 2024

Jak vidíte, nejedná se zrovna o zanedbatelnou částku. Přitom víte, že jinak veškeré požadavky banky splňujete, vaše bonita je dobrá a že z vašich příjmů byste na splátku hypotéky měli, pokud byste se zbavili například platby nájemného. Jak z tohoto začarovaného kruhu ven?

Jak získat hypotéku bez úspor?

Naštěstí existují i možnosti, jak získat hypotéku na vysněné bydlení bez úspor.

Zástava další nemovitosti

Obvyklým postupem je, že bance ručíte právě kupovanou nemovitostí. Pokud ovšem dáte do zástavy další nemovitost, zvýší se její hodnota a banka vám bude moct půjčit více peněz. Zároveň díky tomu budete moci získat i výhodnější úrokovou sazbu.

Druhou nemovitost přitom nemusíte mít v zástavě po celou dobu, kdy budete hypotéku splácet. Jakmile splatíte dostatečně velkou část hypotéky, aby vám k zástavě stačila už jen vaše nemovitost, můžete druhou ze zástavy vyvázat.

Samozřejmě tímto postupem riskujete, že v případě potíží se splácením přijdete o obě nemovitosti.

Příklad:

Představte si, že kupujete dům v hodnotě 4 000 000 Kč. Hodnota LTV je pro vás 90 %, takže banka vám půjčí maximálně 3 600 000 Kč.

Vy ale přidáte do zástavy byt vašich rodičů v ceně 2 500 000 Kč. Hodnota vaší zástavy tak bude celkem 6 500 000 Kč, LTV se bude počítat z této celkové sumy, tedy banka vám bude moct půjčit 5 850 000 Kč. Tolik ale nepotřebujete,  stačí vám něco málo přes 60 % ze zástavní hodnoty. Tím vám klesne hodnota LTV a banka vaši půjčku vyhodnotí jako bezpečnější. Za to vám obvykle nabídne i nižší úrok.

Jakou nemovitost můžu dát do zástavy?

Než tento způsob získání hypotéky bez úspor využijete, musíte si zjistit, jestli vaši další nemovitost banka do zástavy přijme. Není totiž možné ručit čímkoliv. Podívejte se, co jde použít jako zástava.

 Obecně je možné říct, že zastavovaná nemovitost musí splňovat tyto požadavky:

• být evidovaná v katastru nemovitostí,
• mít číslo popisné (nebo evidenční),
• musí k ní vést přístupová cesta,
• mít zavedenou vodu a elektřinu,
• být určena k bydlení,
• být celoročně obyvatelná.

U běžně celoročně obývaných domů a bytů to problém nebude, potíže by mohly nastat třeba u rekreační chaty. Ručit můžete i pozemkem, ovšem ten musí být stavební a opět k němu musí vést přístupová cesta.

Vzít si jiný úvěr

Každého napadne, že nejjednodušší je vzít si na požadovanou částku jinou půjčku. Bohužel tak jednoduché to není. Důvodem jsou výše zmíněné ukazatele DTI a DSTI. Banka si totiž v každém případě musí prověřit, kolik už máte dluhů a jestli je ve vašich schopnostech k nim splácet hypotéku. A tady můžete narazit. 

Jakmile banka zjistí, že by vaše celkové dluhy přerostly doporučenou hranici, stanete se pro ni rizikovým žadatelem a hypotéku vám schválit nemusí. Vždy tak bude záležet na vašich celkových příjmech a výdajích. Pokud se i s jinou půjčkou do doporučených hodnot „vlezete“, nemusí být jiný úvěr překážkou. 

Pomoct vám může přizvat si spolužadatele o hypotéku, protože vaše příjmy budou posuzovány společně. Ale pozor, výdaje taky, takže je nutné vše dobře zvážit.

Kde můžete získat další úvěr?

• Stavební spoření – Jestli ho máte založené, můžete požádat o úvěr nebo překlenovací úvěr ze stavebního spoření.
• Půjčka na cokoliv – Neúčelová půjčka, u které nemusíte dokládat, na co byly peníze použity.
• Nebankovní půjčka – Rychle vyřízená půjčka, kterou dostane prakticky každý, dávejte si ale pozor na nevýhodné podmínky a volte jen seriózní nebankovní společnosti.
• P2P půjčky – Můžete zkusit také získat půjčku od soukromých osob na platformách k tomu určených.

Požádat o půjčku rodinu

Jestli máte v příbuzenstvu někoho, kdo by byl ochotný vám potřebnou sumu půjčit, můžete využít této možnosti. Bude pro vás výhodná, protože se nezobrazí nikde v registrech dlužníků a nesníží vám tak pro banku bonitu.

Nezapomeňte ale, že dobré dluhy dělají dobré přátele. Takže i v rámci rodiny se doporučuje sepsat na půjčku smlouvu, aby měla druhá strana jistotu, že dostane půjčený obnos zpátky. Nabídnout svému věřiteli také můžete, že zaplatíte k půjčce obvyklý úrok nebo alespoň dorovnáte inflaci.

Potřebujete hypotéku jako OSVČ nebo jako žadatel o hypotéku nad 50 let? Poradíme vám, jak na to.