Jak má vypadat darovací smlouva na nemovitost?

Plánujete svému potomkovi darovat nemovitost? Nebo chcete darovat nemovitost někomu jinému? Aby byla darovací smlouva na nemovitost platná, musí obsahovat vše důležité. Na co nesmíte zapomenout a jak ji sepsat?

Co je darovací smlouva?

Principem darovací smlouvy je, že něco darujete, tedy předáte jinému člověku. A to bezúplatně.

Je to podobné, jako byste někomu koupili bonboniéru k narozeninám. Akorát v tomto případě někomu dáte dům, byt, chatu nebo třeba auto. Darovat můžete jakýkoliv svůj majetek. Ale má to svá pravidla a musíte dodržovat české zákony, aby darování bylo právně uznatelné.

Darovací smlouva na nemovitost proto nemůže být uzavřena ústně. Vždy je potřeba sepsat ji písemnou formou, aby dárce i obdarovaný mohli kdykoliv prokázat, že nemovitost už není (nebo naopak je) jejich.

Pokud chcete někomu něco darovat, nabízíme vám pro darovací smlouvu na nemovitost vzor. A stejně tak vám poradíme, jak má vypadat darovací smlouva na nemovitost v rodině nebo jakou roli hraje při sepsání darovací smlouvy cena nemovitosti.

Co a komu mohu darovat?

Darovat můžete výhradně svou nemovitost. Pokud jste jen částečným vlastníkem, nemůžete darovat nemovitost jako celek, ale můžete darovat svou část. 

Neplatí přitom, že obdarovaným musí být jen váš potomek. Darovat nemovitost můžete v podstatě komukoliv. Ať už to bude nezisková organizace, cizí osoba, váš příbuzný, nebo třeba lékař, který vám zachránil život. Volba je jen na vás.

Ale aby byla darovací smlouva na nemovitost platná, musí obsahovat určité náležitosti. A nestačí, že ji jen sepíšete a předáte obdarovanému – musíte počítat také s návštěvou katastru nemovitostí.

Co musí obsahovat darovací smlouva na nemovitost?

Nejprve si shrňme, co musí obsahovat darovací smlouva. A i pokud využijete k darovací smlouvě na nemovitost vzor, je potřeba vědět, co všechno do něj musíte doplnit.

Jak tedy vypadá darovací smlouva na nemovitost?

• Hlavička
  • V horní části darovací smlouvy na nemovitost by měl být název této smlouvy, aby na první pohled bylo zřejmé, o co se jedná; napište tam tedy „Darovací smlouva na nemovitost“.
• Identifikace účastníků smlouvy
  • Vypište jméno, příjmení, adresu, datum narození a rodné číslo dárce; pod to uveďte tytéž údaje o obdarovaném; oba popište jako dárce/obdarovaného.
• Článek 1 – Prohlášení dárce
  • Dárce by měl ve smlouvě jasně napsat, že je výlučným vlastníkem dané nemovitosti, kterou musí přesně identifikovat s pomocí adresy, čísla parcely i toho, u jakého katastrálního úřadu je zapsána.
• Článek 2 – Specifikace daru
  • Na tomto místě by mělo být jasně napsáno, jaký je vztah mezi dárcem a obdarovaným a že mu dárce bezúplatně daruje konkrétní nemovitost, pozemek atd. Dar je potřeba opět přesně popsat (včetně čísla parcely, adresy a tak dále).
  • Je vhodné na konec tohoto článku darovací smlouvy na nemovitost napsat také to, že smluvní strany  jsou si vědomy svých daňových povinností, případně osvobození od nich.
• Článek 3 – Katastr nemovitostí
  • Ve třetím odstavci darovací smlouvy na nemovitost by mělo být popsáno, jak budou obě smluvní strany postupovat po předání daru – kdo půjde na katastr nemovitostí zařídit změnu zápisu v listu vlastnictví, kdo popřípadě zaplatí daň a tak dále.
• Článek 4 – Ostatní
  • Pokud se k daru vážou další povinnosti a práva, která se vztahují k jedné ze smluvních stran, je potřeba napsat je sem.
  • Napište sem také, že práva a povinnosti neupravené danou smlouvou se řídí ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.
  • Poznamenejte, v kolika kopiích darovací smlouva na nemovitost vzniká a komu připadnou.
  • Na konec tohoto odstavce se obvykle píše věta jako: „Smluvní strany prohlašují, že si tuto smlouvu před jejím podpisem přečetly a souhlasí s jejím obsahem.“
• Místo a den sepsání darovací smlouvy na nemovitost
• Vlastnoruční podpisy

Darovací smlouva na nemovitost – vzor

Můžete si zdarma stáhnout vzor darovací smlouvy na nemovitost (DOC).

Zdroj: e15.cz

Kdo může darovat nemovitost?

Veškeré detaily o darovací smlouvě na nemovitost se můžete dočíst v občanském zákoníku, v zákoně č. 89/2012 Sb. V něm se dočtete například i to, kdo může darovat nemovitost. A logicky je to její:

• vlastník,
• částečný vlastník,
• budoucí vlastník.

Třetí případ je poměrně specifický. Pokud máte v budoucnu získat nějaký majetek a mít k němu budoucí práva, můžete už předtím darovat polovinu tohoto svého budoucího majetku. Ale aby měl obdarovaný jistotu, že to není jen nějaký trik, musíte do darovací smlouvy na nemovitost uvést, že majetek v budoucnu dostanete a zavazujete se k jeho darování.

Jak darovat nemovitost?

Darovat nemovitost můžete výhradně prostřednictvím darovací smlouvy na nemovitost. Stačí sepsat obecnou darovací smlouvu na nemovitost. Případně je vhodné navštívit notáře nebo právníka, kteří vám se sepsáním smlouvy pomohou.

Sepsání darovací smlouvy na nemovitost od profesionála je výhodné zejména tehdy, pokud chce dárce v nemovitosti do konce svého života například dál bydlet nebo má v rámci darování jiné podmínky. Ty by měly být sepsány tak, aby byly následně právně vymahatelné.

Tím, že smlouvu podepíší obě zúčastněné strany a dojde k převodu vlastnictví na katastru nemovitostí, je celý proces ukončen a nemovitost má nového vlastníka.
Darování nemovitosti je tedy poměrně jednoduché.

Zdanění darované nemovitosti

A jak je to s placením daní? Jistě víte, že když sepisujete kupní smlouvu na nemovitost, píše se v ní o daňové povinnosti. A daň platí nový majitel nemovitosti. U darování je tomu ale trochu jinak.

Pokud je darovací smlouva na nemovitost v rodině (tedy pokud daruje nemovitost jeden příbuzný druhému), tak se žádná darovací daň neplatí. Alespoň ne v České republice (v jiných zemích to může být jinak).

Pokud je ale darovací smlouva na byt nebo jinou nemovitost určena pro člověka, který není členem rodiny, nastává jiná situace. V tu chvíli je totiž nutné zaplatit daň z darované nemovitosti, která spadá mezi daně z příjmu. A obvykle jde o daň ve výši 15 % z ceny nemovitosti (právnické osoby platí dokonce 19 % z hodnoty nemovitosti).

Odhad nemovitosti

S problematikou zdanění darované nemovitosti logicky souvisí i odhad nemovitosti. Pokud je darovací smlouva na nemovitost v rodině, tak nemusíte nechávat udělat odhad nemovitosti. Od daně jste osvobozeni, a tak to není nutné.

Pokud ale obdarovaný není vaším příbuzným a musí kvůli darované nemovitosti zaplatit daň z příjmů, musí vědět, jak vysoká tato daň bude. Jelikož jde o 15 % (respektive 19 %) z ceny nemovitosti, musí být nejprve určena její cena. Takže v tomto případě odhad nemovitosti potřebujete. A už při sepsání darovací smlouvy cena nemovitosti má být známa.

Odstoupení od darovací smlouvy

Příliš často se to nestává, ale stát se to může. Darujete někomu nemovitost a on ji nechce. Nebo si to rozmyslíte vy jakožto dárce. Důvodů pro to můžete mít nespočet. Ale podstatné je vědět, že odstoupení od darovací smlouvy je možné.

Už v darovací smlouvě na nemovitost byste ale měli přesně uvést důvody, kdy je možné odstoupení od darovací smlouvy. Obě smluvní strany se na nich musejí shodnout a svým podpisem je stvrzují.

Existují ale i zákonné důvody, kdy je možné odstoupit od darovací smlouvy. Najdete je opět v zákoně č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Jsou jimi:

• Nouze
  • Pokud se po darování dostanete do takové životní situace, kdy nebudete mít peníze ani na základní životní potřeby, máte právo odvolat dar. Nejde přitom jen o nouzi týkající se základních potravin – podle daného zákona musí být dárce tak zajištěn, aby mohl žít v průměrném standardu.
• Nevděk
  • Druhým zákonným důvodem pro odvolání daru je nevděk obdarovaného. Ten zákon specifikuje jako ublížení dárci od obdarovaného, a to nejen fyzicky.
  • Může jít o:
    • spáchání trestného činu proti životu a zdraví dárce,
    • proti svobodě dárce,
    • o zásah do práva na ochranu osobnosti,
    • o porušení soukromí dárce.
  • Jít přitom může o úmyslné jednání, stejně jako o hrubou nedbalost.

Zajímavosti ohledně darovací smlouvy na nemovitost

Možná je vaše životní situace složitější, a tak obecný vzor darovací smlouvy na nemovitost nebude postačovat. V tom případě je vhodné poradit se s právníkem. A my se nyní podíváme na nejčastější situace, které lidé při darování nemovitosti řeší:

Kolik stojí vklad do katastru nemovitostí?

Po podepsání darovací smlouvy na nemovitost musíte zamířit na katastr nemovitostí a požádat o změnu vlastnických práv k nemovitosti. Úřadu musíte předložit nejen jednu kopii darovací smlouvy na nemovitost, ale také vyplněný návrh na vklad. Zároveň musíte zaplatit takzvaný kolek. Poplatek za změnu u vlastnictví nemovitosti je 2 000 Kč.

Může po darování nemovitosti dárce dál bydlet v nemovitosti?

Jistě že může. Je to velmi častá situace. Ale tento stav musí být ošetřený právě v darovací smlouvě na nemovitost. Pokud není, může obdarovaný vystěhovat dárce z nemovitosti, protože už mu nepatří.

Je proto potřeba, aby si dárce zařídil takzvané věcné břemeno. I to je posléze zapsáno v katastru nemovitostí. Délka trvání věcného břemene je na domluvě, ale zpravidla je bezplatné a trvá do konce života dárce.

I kdyby byla darovaná nemovitost prodaná, věcné břemeno se tím neruší.

Co když máte nemovitost zastavenou u banky?

Pokud jste si koupili nemovitost na hypotéku, do jejího úplného splacení patří nemovitost de facto bance. Má na ni zástavní právo, které je také zanesené v katastru nemovitostí.

Je možné darovat i zastavenou nemovitost? Ano.

Než sepíšete darovací smlouvu na nemovitost, je vhodné vyžádat si k tomu písemný souhlas banky. A stejně tak se s bankou dohodněte i na tom, jestli je možné zřídit v darované nemovitosti věcné břemeno – někdy to nejde.

Problematika SJM

Řada rodičů, kteří chtějí darovat nemovitost svému potomkovi, řeší možné budoucí manželské komplikace svého potomka. Pokud darují například dům synovi, co se stane po jeho případném rozvodu? Bude se nemovitost muset v rámci rozvodového řízení dělit a třeba i prodávat?

Darovací smlouva je v tomto striktní. Rodič má právo darovat nemovitost výhradně svému potomkovi a opomenout jeho manžela/manželku. V případě rozvodu tak tato nemovitost zůstává obdarovanému.

Ale stejně tak je možné darovat nemovitost oběma partnerům, čímž se stane společným jměním manželů (SJM). V případě rozvodu se o ni pak musejí podle rozhodnutí soudu rozdělit.

Darování nemovitosti nezletilému

Běžné je, že obdarovaný je plnoletý. Ale může se stát, že chcete darovat nemovitost nezletilému dítěti. I to je možné – prostřednictvím soudu.

Nezletilý člověk totiž nemůže podepsat darovací smlouvu, a tak je nutné, aby za něj darovací smlouvu na nemovitost schválil opatrovnický soud a podepsali rodiče, případně takzvaný kolizní opatrovník.

Hypotéka a darovací smlouva

Sepsání darovací smlouvy na nemovitost je častým řešením, pokud rodiče nechtějí čekat na svou smrt a dědické řízení – chtějí svůj majetek včas rozdělit svým potomkům (a předejít tak sporům v rámci dědického řízení). Darovat nemovitost můžete kdykoliv a komukoliv.

Pokud je ale na nemovitost vázaná hypotéka, může to být komplikované. Už při výběru hypotéky a koupi nemovitosti byste proto měli zvážit, jak s nemovitostí budete nakládat v budoucnu.

Dokud hypotéku nesplatíte, může být darování obtížnější a potřebujete k němu souhlas banky. Stejně tak je možné, že v darované nemovitosti nebudete moci mít věcné břemeno a dál v ní žít, protože banka vám k tomu nedá svolení.

Hypotéku je proto potřeba vybírat obezřetně. Podívejte se na srovnání hypoték na Ušetřeno.cz a v nezávazné kalkulačce si najděte tu nejvýhodnější pro vás.

Pojištění darované nemovitosti

Nakonec myslete ještě na pojištění nemovitosti. Ačkoliv svou nemovitost máte pravděpodobně pojištěnou, tak darováním nemovitosti se vše mění. Pojištění nemovitosti a pojištění domácnosti si už nově musí zařídit její nový majitel.

Vy tedy musíte po darování nemovitosti pojistky zrušit. A obdarovaný si je musí sjednat.

Pojištění majetku (domácnosti i nemovitosti) si můžete sjednat u nás. Stačí vyplnit pár údajů o vás a vaší nemovitosti a naši specialisté se vám ozvou s nabídkami vám na míru.