Daň z nemovitosti v roce 2025 – kdy se platí a kdy ne?

Kupujete nebo prodáváte nemovitost? Zdědili jste dům nebo vlastníte zahradu? Pak určitě řešíte i daň z nemovitosti. Podívejte se podrobněji, jak se vypočítá, kdo daň z nemovitých věcí platí i jak a kde ji zaplatit. Zjistěte, jaké jsou podmínky placení daně z prodeje nemovitosti a jak je to s daní z nabytí nemovitosti.

Problematika daně z nemovitosti

Hned na úvod si to ujasněme – daň z nabytí nemovitosti byla zrušena v roce 2020. Došlo k tomu na základě novely zákona č. 386/2020 Sb., přičemž tato změna začala platit i zpětně – pro všechny vklady schválené katastrem nemovitostí od 1. prosince 2019.

To ale ještě neznamená, že se z nemovitosti žádné daně neodvádějí a že při změně vlastníka nemovitosti nemáte žádné daňové povinnosti. 

Základní daní, kterou musí každý vlastník odvádět, je daň z nemovitých věcí (běžně označovaná jako daň z nemovitosti). Ale co daň z prodeje nemovitosti anebo darovací daň z nemovitosti, popřípadě dědická daň?

Daní vztahujících se ke změně vlastnických práv na nemovitost bylo v minulosti více. Většina kupujících i prodávajících se v nich ztrácela – málokdo věděl, kdo a jak vysokou daň má státu platit. 

Také kvůli tomu došlo v posledních letech k výraznému zjednodušení daňové povinnosti týkající se nemovitostí.

Podívejme se, jaká je situace v roce 2025 a co musíte jako majitel nemovitosti splnit.

Daň z nemovitosti v roce 2025

Daň z nemovitosti odvádí každý, kdo vlastní:

• stavbu nebo jednotku (byt),
• pozemek.

Tato daň se odvádí obcím, ale její výběr zajišťují finanční úřady. Budete ji tedy řešit s příslušným finančním úřadem, pod který vaše nemovitost spadá.

Pokud jste v roce 2024 koupili nemovitost, máte povinnost přiznat se k dani z nemovitosti. Daňové přiznání  je nutné podat do 31. ledna 2025. 

Pokud byste daňové přiznání nepodali včas,  co nejrychleji kontaktujte finanční úřad a domluvte se na nápravě situace.

Dobrou zprávou je, že v dalších letech už daňové přiznání kvůli této nemovitosti vyplňovat nemusíte, ledaže byste k ní například přistavovali novou část, což by se odrazilo na následném výpočtu daně z nemovitosti. Daň sice platit budete každý rok, ale to si už jen počkáte, až vám přijde od finančního úřadu oznámení o výši platby.

Dále platí, že i když jste koupili nemovitost v průběhu roku 2024, tak daň z nemovitých věcí platíte až za rok 2025. Hradí se totiž vždy na celý kalendářní rok a v minulém roce ji tedy platil předcházející majitel. Nic nebudete muset doplácet.

Jak podat daňové přiznání k dani z nemovitosti?

Nejjednodušší je využití portálu Moje daně, kde vyplníte elektronický formulář. Jeho výhodou je, že zadáte pouze základní informace o vlastníkovi nemovitosti a nemovitosti samotné a daň se vám automaticky vypočítá. Nemusíte si tedy zjišťovat vzorečky pro výpočet daně.

Pokud vlastníte datovou schránku, musíte daňové přiznání podat pouze elektronicky (buď odeslat přímo na portálu Moje daně, nebo poslat přes datovou schránku). Jinak si můžete formulář vytisknout a doručit ho v papírové podobě na finanční úřad podle adresy dané nemovitosti.

Existuje taky daň z prodeje pozemku.

Jak a do kdy zaplatit daň z nemovitosti?

Po podání daňového přiznání čekáte, až obdržíte od finančního úřadu oznámení o výši daně a informace k platbě. Obvykle ho dostanete v průběhu dubna nebo nejpozději začátkem května.

Oznámení o platbě dostanete:

• složenkou (základní způsob, který finanční správa volí vždy, pokud jste si nevybrali jiný způsob a nemáte datovou schránku),
• e-mailem (jednoduchý způsob platby přes QR kód, musíte o něj ale zažádat do 15. března),
• do datové schránky (výhradní způsob placení, pokud ji máte),
• prostřednictvím SIPO (musíte si o zařazení platby do SIPO zažádat do konce ledna).

Vyměřenou daň musíte zaplatit do 31. května 2025. Jestli bude vyšší než 5 000 Kč, máte možnost si platbu rozložit na dvě splátky a první zaplatit do konce května, druhou do konce listopadu.

Výpočet daně z nemovitých věcí v roce 2025

Výpočet daně z nemovitých věcí se liší podle toho, jestli se jedná o stavbu nebo o pozemek.  Vždy se při výpočtu vychází ze základu daně, sazby daně a různých koeficientů. 

Koeficienty jsou jednak přiřazeny každé obci vyhláškou (zohledňuje se jím cena nemovitosti, která je v různých lokalitách rozdílná), jednak si každá obec může stanovit svůj vlastní koeficient buď pro celou obec, nebo různé pro jednotlivé části obce. Navíc se od roku 2024 nově počítá s inflačním koeficientem, odrážejícím míru inflace.

Vyhledávač koeficientů pro jednotlivé obce najdete na webu Finanční správy ČR nebo Ministerstva financí ČR.   

Se samotným výpočtem daně si nemusíte dělat starosti. Na webu najdete řadu kalkulaček daně z nemovitosti nebo se vám daň spočítá při vyplňování elektronického formuláře. A v dalších letech už jen dostanete oznámení o výši daně.

Pro výpočet daně z nemovitých věcí, získání kompletních informací nebo vyplnění formuláře daňového přiznání je ideální využít přímo webové stránky Finanční správy ČR. Tam najdete veškeré informace, rady a postupy.

U staveb je pro výpočet daně rozhodující:

• zastavěná plocha,
• typ stavby (rodinný dům, chata, garáž a podobně).

O typu stavby nově nerozhoduje to, jak ji užíváte, ale rozhoduje to, jak je zapsaná v katastru nemovitostí. Jestli při kontrole zjistíte, že je stavba zapsaná jinak, než jak jste doposud mysleli nebo jak jste z ní doteď daně odváděli, musíte podat nové daňové přiznání.

U pozemků potřebujete pro výpočet daně znát:

• rozlohu pozemku,
• cenu pozemku,
• typ pozemku.

Vlastníte pozemek a na něm máte postavený dům? Pak budete daň z pozemku odvádět jen z nezastavěné části a plochu domu si z celkové rozlohy pozemku odečtete.

Jaká je cena orné půdy?

V případě, že vlastníte ornou půdu, vinici, zahradu, ovocný sad, les, rybník nebo trvale zatravněnou plochu, je pro vás důležitá cena půdy, od které se následně odvíjí výše daně z nemovitosti.

Cena orné půdy je stanovená úředně ve vyhlášce (při výpočtu daně se vychází z této úřední ceny, nikoliv z vyšší tržní ceny). Při stanovení ceny se zohledňuje jednak lokalita, jednak bonita půdy.

Bonitou půdy (BPEJ) se vyjadřuje její kvalita, označuje se číselným kódem a najdete ho v listu vlastnictví.

Daň z prodeje nemovitosti

Speciální daň z prodeje nemovitosti neexistuje, ale protože se peníze z prodeje považují za příjem, musíte v některých případech uhradit jednorázovou daň z příjmu fyzických osob ve standardní výši 15 %.

Jedná se o klasické daňové přiznání, které podáváte obvykle do konce března daného roku (s daňovým poradcem do konce června).

Daň se ale platí pouze ze zisku, tedy z rozdílu mezi prodejní cenou a cenou, za kterou jste nemovitost kdysi koupili. Když na prodeji nic nevyděláte, nic také neplatíte.

Běžné daňové přiznání k dani z příjmu tedy můžete opět vyplnit:

• Elektronicky a online ho odeslat na příslušný finanční úřad, pod který spadáte.
• Od roku 2023 má řada lidí povinnost posílat daňové přiznání výhradně prostřednictvím datové schránky.
• Pokud mezi ně nespadáte, můžete ho vyplněné odnést osobně na finanční úřad podle místa svého bydliště.

Pokud nevíte, jak vyplnit daňové přiznání pro daň z příjmu, může vám pomoci účetní vašeho zaměstnavatele, daňový poradce, případně můžete při elektronickém vyplňování využít interaktivního návodu na webu Finanční správy.

Existuje ale několik výjimek, kdy daň z prodeje platit nemusíte:

• splňujete tzv. časový test – nemovitost vlastníte alespoň 5 let (pro nemovitosti koupené před rokem 2021), nebo 10 let (pro nemovitosti koupené od 1. ledna 2021),
• nemovitost jste zdědili po příbuzných v první linii a časový test splnil už původní majitel,
• bydlíte v nemovitosti minimálně 2 roky,
• bydlíte v nemovitosti sice kratší dobu, ale peníze z prodeje do roka využijete na pořízení nového bydlení pro svou potřebu.

Vždy ale máte oznamovací  povinnost, tedy musíte finančnímu úřadu svůj příjem oznámit a doložit, z jakého důvodu jste osvobozeni od platby daně.

Daň z nabytí nemovitosti

Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena a od roku 2021 se neplatí.

Nebudete ji platit ani v případě, že jste si koupili nemovitost, ani v případě dědictví. 

Zejména u dědictví hodně lidí neví, jestli a jaká se platí dědická daň. U dědictví platí, že jde o takzvaný bezúplatný příjem (ten je podrobněji popsán v § 10 odst. 2 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů), nemusíte tedy z nabytí nemovitosti nic platit. Jediné, co zaplatíte, je úplata notáři za vyřízení dědictví.

V následujícím roce se jen do konce ledna přihlásíte k běžné dani z nemovitosti.

A jak je to v případě darování nemovitosti? Většinou se nemovitost daruje v rámci rodiny a v takovém případě opět nebudete platit nic. Od daně jsou totiž osvobozeny dary nemovitosti:

• od příbuzného (v přímé i nepřímé linii),
• od osoby, se kterou jste minimálně rok společně bydleli a vedli domácnost (typicky například u nesezdaných párů).

Jiná situace by ale nastala, kdyby vám nemovitost daroval někdo jiný (ani příbuzný, ani osoba ve společné domácnosti). Pak by se na ni pohlíželo jako na formu příjmu a museli byste zaplatit 15% daň z příjmu fyzických osob (použil by se odhad ceny nemovitosti).

Pojištění majetku

S vlastnictvím nemovitostí se také neodmyslitelně pojí pojištění majetku. To může ušetřit vaši peněženku, pokud dojde k nečekané škodě na nemovitosti nebo v domácnosti. Pojištění nemovitosti a pojištění domácnosti mohou krýt různé typy škod.

Pokud si k nim sjednáte i různá připojištění, můžete být kompletně chráněni. I tady se ale vyplatí pečlivě si vybírat a prostudovat si nabídky pojišťoven. Stačí v kalkulaci pojištění majetku v rámci Top-pojištění.cz vyplnit pár údajů o vás a vaší nemovitosti a naši specialisté se vám co nevidět ozvou s nabídkou pojištění na míru.

Hypotéka a daň z prodeje nemovitosti

Řada lidí si kupuje nemovitost na hypotéku. Bez ní by na vlastní nemovitost nenašetřili. Nevýhodou hypoték je ale to, že banka má na nemovitost zástavní právo, a to dokud hypotéku nesplatíte. Což může být třeba i 30 let.

Pokud se v průběhu té doby rozhodnete k prodeji nemovitosti, jak je to s hypotékou? Obvykle tak, že nejprve potřebujete svolení od banky k prodeji a posléze ze získaných peněz umoříte hypotéku.

S ohledem na placení daně z prodeje nemovitosti má ale hypotéka jednu nespornou výhodu. Jak už jsme totiž uváděli, tak pokud peníze získané prodejem nemovitosti použijete na bytové potřeby, jste osvobozeni od daně z prodeje nemovitosti. A umoření hypotéky takovou bytovou potřebou snadno může být.

Pokud naopak hledáte výhodnou hypotéku nebo vás zajímají možnosti americké hypotéky, můžete se podívat na naši kalkulačku hypoték. Naši specialisté vám mohou poradit, jak si vybrat výhodou hypotéku nebo jak přejít od jedné banky k jiné.