5/29/2024, Petra Maříková, Ušetřeno.cz
Zástavní právo smluvní: Co to je a jak funguje?
Berete si hypotéku na dům nebo byt? Pak budete muset s bankou sjednat zástavní právo smluvní na nemovitost. O co se jedná, jak zástavní právo funguje a jak ho zrušit? Problémem nemusí být ani koupě nemovitosti, na kterou je zástavní právo zřízeno, když budete vědět, jak postupovat.
Co je zástavní právo smluvní?
Nejčastěji se s ním setkáte právě u hypotéky. Zástavní právo smluvní se uzavírá mezi věřitelem a dlužníkem, v tomto případě mezi bankou a klientem, který podává žádost o hypotéku.
Věřitel pak má právo k nemovitosti dlužníka a může nemovitost použít k úhradě dluhu v případě, že by dlužník nesplácel. Jednoduše řečeno, nemovitostí ručíte, a kdybyste hypotéku nespláceli, váš dům nebo byt propadne bance a ta ho může prodat.
Zástavní právo smluvní omezuje vlastnická práva k dané nemovitosti, například nemůžete dům bez souhlasu banky prodat nebo máte povinnost o něj pečovat tak, aby neztrácel na hodnotě.
Důležité je, že zástavní právo smluvní se váže k nemovitosti, ne k vlastníkovi, takže při prodeji přechází na nového majitele.
Proč banka trvá na zástavním právu?
Zástavní právo představuje pro banku záruku, že dlužník bude půjčku splácet řádně a včas podle hypoteční smlouvy. A zároveň má jistotu, že o své peníze nepřijde ani v případě, že by tomu tak nebylo.
Bývá obvyklé, že se zástavní právo smluvní sjednává ke kupované nemovitosti, ale není to pravidlo. Jako zástavu pro sjednávání hypotéky můžete použít jakoukoliv jinou nemovitost, která má alespoň stejnou hodnotu jako byt či dům, na který si berete hypotéku.
Dokonce ji ani nemusíte vlastnit, ručit můžete třeba domem rodičů (ti ale samozřejmě riskují, že přijdou o domov v případě, že nebudete splácet).
Vždy je potřeba si u banky ověřit, jestli je daná nemovitost vhodná k zástavě. Ne každou vám banka uzná – ručit nemůžete družstevním bytem nebo třeba nemovitostí s věcným břemenem dožití.
Podívejte se na Průvodce hypotékou, co všechno vás čeká při pořizování vlastního bydlení a zařizování hypotéky.
Srovnejte si hypotéky online
Jak vzniká zástavní právo smluvní?
Jak už napovídá název, zástavní právo smluvní vzniká na základě smlouvy, která má písemnou podobu. Ve smlouvě musí být jednoznačně popsaná nemovitost, která slouží jako zástava, a výše pohledávky. Smlouvu vám obvykle vypracuje banka, u které žádáte o hypotéku.
Podepsáním smlouvy to ale nekončí. Zástavní smlouvu je nutné vložit do katastru nemovitostí.
Jak vložit zástavní smlouvu do katastru nemovitostí?
Nejprve musíte podat návrh na vklad zástavního práva do katastru. Použijte k tomu formulář pro návrh vkladu zástavního práva, který najdete přímo na webu katastrálního úřadu (cuzk.cz). K návrhu je nutné přiložit zástavní smlouvu s úředně ověřenými podpisy.
Za přijetí návrhu se platí katastrálnímu úřadu poplatek ve výši 2 000 Kč. Zaplatit ho můžete platební kartou, osobně na pobočce nebo převodem na účet (do konce roku 2024 je možné použít i kolkové známky).
Poté katastr označí vaši nemovitost tzv. plombou – na listu vlastnictví bude vyznačená velkým písmenem P, které říká, že na nemovitosti probíhají nějaké změny.
O vkladu zástavního práva rozhodne katastrální úřad obvykle do měsíce, ne však dříve než za 20 dnů (to je povinná lhůta, během které mohou obě strany podávat k návrhu připomínky).
Zástavní právo najdete zapsané na listu nemovitostí v části C.
Je problém sjednané zástavní právo smluvní při koupi nemovitosti?
Vybrali jste si dům, ale je na něm zástavní právo, protože prodávající dosud splácí hypotéku. Může k prodeji dojít? Může, jen je potřeba dodržet určitá pravidla a postup.
Koupě nemovitosti, na kterou má původní majitel hypotéku a ručí jí bance, není nic neobvyklého. Je také možné prodej zařídit tak, abyste si i vy na kupovanou nemovitost mohli vzít hypotéku.
Důležité je mít všechny tyto náležitosti přímo uvedené v kupní smlouvě.
Jak postupovat?
- V prvé řadě je nutné, aby s prodejem souhlasil zapsaný věřitel, v tomto případě banka.
- Kromě toho banka vystaví potvrzení o výši dluhu a potvrzení, že po splacení dluhu dojde k výmazu zástavního práva.
- Poté si zažádáte u vybrané banky o hypotéku.
- Když vám bude hypotéka schválená, můžete také ručit kupovanou nemovitostí. Vaše banka bude mít zástavní právo zapsané na katastru jako druhá (stejný postup se používá i u refinancování hypotéky).
- Následně vaše banka převede peníze na účet banky prodávajícího, čímž se uhradí stávající dluh. Původní hypotéka bude splacená.
- Banka prodávajícího vám písemně potvrdí, že pohledávka zanikla. Potvrzení vložíte na katastr.
- Původní zástavní právo bude vymazáno a na nemovitosti bude váznout už jen zástavní právo vaší banky.
- Začínáte splácet svou hypotéku běžným způsobem.
Máte zájem o hypotéku? Pomocí naší hypoteční kalkulačky si uděláte rychlou představu o tom, v jaké výši a s jakým úrokem ji můžete získat.
Srovnejte si hypotéky online
Můžu darovat nemovitost se zástavním právem?
Ano, zastavenou nemovitost můžete i darovat, ale opět je třeba splnit všechny náležitosti. S darováním musí souhlasit banka a zástavní právo na nemovitosti zůstává.
Háček by mohl nastat, pokud máte zájem o zřízení věcného břemene dožití, abyste mohli zůstat i nadále ve svém. Ne vždy s tím banka totiž souhlasí.
Nemovitost s věcným břemenem se hůř prodává, takže tím vzniká pro banku možné riziko, že by prodej domu nestačil na splacení dluhu v případě nesplácení hypotéky. Proto se nejprve domluvte s bankou, než k darování přistoupíte.
Opět si ohlídejte, aby vše bylo ošetřené v darovací smlouvě.
Jak se zruší zástavní právo smluvní?
Ke zrušení zástavního práva dochází, když je dluh splacený. Ve chvíli, kdy doplatíte hypotéku a oddechnete si, nesmíte zapomenout požádat na katastru o vymazání zástavního práva.
Nejprve vám musí banka dát potvrzení o splacení dlužné částky a o zániku zástavního práva. Toto potvrzení budete potřebovat jako přílohu k podání návrhu na výmaz zástavního práva na katastru nemovitostí.
Musí mít předepsanou formu, aby vám ho katastr uznal, proto je dobré použít formulář Potvrzení o zániku práva, který opět najdete na webu katastrálního úřadu.
Dál budete postupovat stejně jako u vkladu zástavního práva. Návrh podáte na katastru, zaplatíte poplatek 2 000 Kč a následně bude do 30 dnů zástavní právo z katastru vymazáno.
Typy zástavního práva
V článku jsme se věnovali pouze zástavnímu právu smluvnímu, které je nejčastější a setkáte se s ním v praxi nejvíc.
Existují i jiné typy zástavního práva:
- Soudcovské – nařizuje ho soud a je jakýmsi druhem exekuce. Nicméně nepostihuje zatím majetek dlužníka přímo, ale funguje jako zajištění dluhu. Zaniká až zaplacením dlužné částky.
- Exekutorské – má podobnou funkci jako soudcovské, ale zřizuje ho exekutor k zajištění uspokojení pohledávky.
- Z rozhodnutí správního orgánu – zřizuje ho správce daně, pokud má vlastník nemovitosti daňový nedoplatek.
- Zákonné – vzniká automaticky, pokud jsou splněny zákonné podmínky a dochází k neplacení dluhů vůči státu, například neplacení daní.
- Vespolné – znamená, že jako zástava figuruje několik věcí a věřitel se může domáhat buď všech, nebo jen některých, dokud není dluh zaplacen.
- Budoucí – zástavou se stává věc, kterou dlužník ještě nevlastní.